2009/12/14

アブダビによる10ビリオンUSドルのドバイ支援が合意に至る。

アブダビ政府とUAEセントラルバンクによる10ビリオン・ドルのドバイ救済が合意に至った。
という記事はアラビアン・ビジネス紙より。

$10bn deal agreed to help pay off Dubai World debt

先週末から、12月14日に迫っていたナヒールのイスラム債(sukuk)が償還されるのでは?というウワサが流れていたが、これで実際に返済されそうだ。償還日は今日(14日)だが2週間の猶予があるのでそれまでには完了する。

これはドバイにとっても世界市場にとってもグッド・ニュース。
結局のところ、"やっぱり"アブダビが助けることになった。

ところで、結局返せるのなら2週間前の「ドバイ・ショック」の大騒ぎはいったい何だったの?ということになってしまった。この変のドタバタは相変わらずドバイという感じだが、もっと早く手を打っておけば世界中で大騒ぎにならずに済んだのに‥‥と思う。

とある英紙の報道では、誰もシェイク(王様)に悪い事を言いたくないので事が悪化してしまった。とあったが、本当にシェイク自身も直前までナヒールとドバイワールドの惨状を知らず、結果として大騒ぎになってしまったのかもしれない。

独裁政治の悪いところだが、逆に問題定義されると独裁政治は行動が早い。今回のアブダビによる救済もあっと言う間に決まってしまった。
早い救済決定は良いけど、これを機にドバイ・ワールドとナヒールの業務の透明性を増してほしいもんです。ついでにドバイ政府の透明性も信頼回復の為に増すべきでしょう。密室政治を改めるべきです。

密室政治と言えば‥‥

日本の政治も密室ですけど、ある意味ドバイの独裁政治と真逆ですよね。
リーダーがいない日本の政治はクビのすげ替えだけで、いつまでたっても何も決まらない‥‥
年金問題なんて私が最後に日本に住んでた10年以上前からあったような。日本も北ヨーロッパのような福祉国家をめざすのか、アメリカのような弱肉強食国家をめざすのか、本気で議論が必要な時期にきてると思うんですけどね。

借金が多いのに税金も上げないなんて、オイルが出るのを期待しているのでしょうか?

私個人的には、クリントン元アメリカ大統領でも招聘して4年くらい日本の首相をやらせたら、かなり日本の政治もマシになるんじゃないかと思ったりします。(半分冗談ですが‥‥)



2009/12/13

ドバイ不動産/管理費問題

現在のドバイ不動産業界の問題は、ナヒールとその親会社「ドバイ・ワールド」の債務不履行問題(ドバイ・ショック)、それからその他ディベロッパーの資金繰り問題だけではない。

オーナーからディベロッパーへ払われるべきメンテナンス・フィーの約40%が支払われていないため、いずれ物件の管理・維持がおろそかになり、建築寿命が短くなるのではないか、という話だ。

「プール付(場合によってはビーチ付き)、ジム付き、庭付きでしかも価格が安い」というふれこみで一大投資ブームを巻き起こしたドバイ不動産だが、マンションタイプ物件のメンテナンス・フィー(日本でいう物件管理費)、は異常に高い。

ちなみに日本のマンションでは1SQFあたり18円程度らしい。
ちなみにドバイは‥‥

275円〜625円。

高い‥‥。(ちなみにヴィラ/一戸建てタイプは63円程度)
いくらプール付き、ジム完備、エアコン年中かけっぱなし(ドバイでは通常、冷房代が管理費に入っている)、警備員常駐、ガーデンエリアの手入れは週一回、とはいってもあまりにも高すぎます。

高いというのはさておき、「40%ものオーナーが払わない」というのには次のような事情がある。

1)模型段階で完売してしまったドバイでは、売る段階で管理費について何も決めていなかったため、販売エージェントからの説明も無ければ投資家もフィーがかかる事など考えていなかった。

2)ディベロッパーの管理費の設定が不透明で、何にいくらかかっているのかわからない。

1)は普通の国ではあり得ないと思うが、設計図の段階で飛ぶように売れたドバイの不動産ブームも「世界初」の出来事だったので、この問題も「世界初」ということか。
2008年までは不動産展示会や販売イベントなどへ行くと、投資家が普通にスーパーでりんごか何かを買い物するように不動産を買いあさっていった。誰も買った/売った後の事など考えなかったのはバブル状態だったのと、あまり深く考えない国民性からか。

いっぽうで2)の方。
先行き不透明でもらえるのかどうかもわからないけど、「義務だから」で年金を払ってしまう日本人と違い‥‥
日本人以外は「義務だから」ではお金を出さない。
この辺はRERA(ドバイの不動産関連を司る役所)も、ディバロッパーに対して管理費の内訳をクリアにするよう行政指導を始めたので、いずれ改善されていくのでしょう。

ちなみに管理費の安いエリアと言われているのはグリーンズなど。逆に高いのはディスカバリー・ガーデンズ、ダウンタウン・バージュドバイ。現在の家賃相場はかなり安くなったので、管理費が高いと小規模サイズの物件(スタジオ、1ベッドルームなど)は年間家賃の30%〜40%が管理費で取られる、ということになってしまう。なのでドバイで不動産を購入する際はメンテナンス・フィーの安い所を選ぶ、というのも重要なのです。

住民からはファウンテインの噴水ショーなど毎日やらなくていいから管理費を安くしてくれ、と聞こえてきそうですね。

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2009/11/29

ドバイ・ショック!!

すでに皆様ご存知と思うが、ドバイ発の金融不安が世界の株式市場を震撼させた。

ことの発端は25日にドバイ政府が系列投資持ち株会社のドバイ・ワールドとその不動産部門ナヒール社の債務返済を来年5月まで延期してもらうよう各金融機関に要請する、という発表だった。
この発表はイスラム諸国で26日から始まるホリデーの前日、そしてアメリカではサンクスギビング・ホリデーの前日、11月25日の夜10時をねらって行われ、できるだけ発表後のダメージを少なくしようとしたようだ。

このニュースはアメリカのCNBCでは速報として東部時間午後1時に発表されたが、その日のアメリカ株には全く影響を及ぼさなかった。
ところが次の日、まずアジアで株価がダウン、そしてヨーロッパでダウン。地球を一周回った後に休日明けのアメリカでダウン、と結果として世界中の株価に影響をもたらした。

大方の専門家は今回のドバイ・ショックを次の金融不安/株安の始まりと見るよりは、"Buy Opportnity"ととらえているようだ。
アメリカ株は3月を境にずっと上昇しているが、最近は景気の動向に比べ株価が上がりすぎでは?という懸念があった。ところが雇用以外は特別悪いニュースがないままずるずると株価が上昇していた。そんなタイミングでたまたま今回のニュースだ。
できるだけネガティブPRをおさえようとUAE国内の報道機関に圧力をかけるなどしてきたドバイ政府にとってはまさしく"Ouch!"といったところか。世界中に「ドバイの破綻ぶり」を露呈してしまった。

ドバイでは以前から、メトロを完成させた日本企業に代金が支払われていないとか、政府系ディバロッパーからイギリス系下請け会社に代金が支払われないので法的手段に出るだとか、ドバイ政府がお金を払わないのでドバイのプロジェクトにはもう手を出さないとイギリスの建設関連会社が言っている等々、そんな話ばかりだったので在ドバイの人々にとっては「あ、やっぱりお金無かったのね。」という程度の反応だろう。

さて、今後ですが。

以前もドバイのバブルが弾けた時にはやれ「ゴーストタウン」になったとか、何かと間違った報道があったけど、たとえドバイ首長国が破綻してもゴーストタウンにはならない。(税金制度を導入したらゴーストタウンになるかもしれないが‥‥)
夏以降明らかに人口は増えているし、不動産部門を除けば2009年はGDPもプラス成長だ。
結局のところ、ドバイ・ワールドが世界各地に持つ不動産等を売却した上でアブダビがBail Outしてあげる、ということになるのだろう。ドバイの不動産価格はさらに下がる可能性が高いので「プール付海外別荘」を買いたい人には投げ売り物件を狙ってみるのもよさそうだ。

ところで‥‥

今回もそうだけど、世界で何か不安が起る度に;

セーフヘブンで円買い。→円高で日本の輸出業に打撃。→輸出にたよる日本経済は大打撃

という構図は日本にとって痛い。結局アブダビが助けてOKなドバイと違って、輸出一辺倒で経済活動がワン・ディメンショナルな日本は何とかしないといけないんじゃないでしょうか??

2009/11/09

乳がんとの闘い(人じゃなくてうちの猫)

うちの猫はちょうど10年前に当時住んでたニューヨークで、5階の私のアパートにどういうわけか迷い込んできてそのまま居座ってる雑種猫だ。
名前は「ちゃいこ」(雌、現在10歳とちょっと)。茶色いのと当時よく聴いていたチャイコフスキーからいただいた。

とにかくちゃいこはガキのころからおてんばだった。部屋の中をめちゃくちゃにするわコンピューターにかじりついて壊すわで、とにかく暴れん坊で手が付けられなかった。
そんなちゃいこも猫年齢ではおばあちゃん世代となり、今ではすっかり我が家にかかせない家族の一員となっている。(年取ったいまでも全力疾走したりしている。)


その後ニューヨーク→ドバイときた引越も無事乗り越え、いままで病気らしい病気をしたことがなかったのだが、今回乳腺に悪性腫瘍(いわゆる乳がん)が見つかった。
いままで知らなかったのだが去勢手術をしていないと乳がんになる可能性が高いらしい。ちゃいこも去勢していなかった。完全室内飼いだし、とにかく元気がよかったので去勢したら性格が変わってしまうのでは?と心配したからだ。(昔読んだ中国の宦官に関する悪い印象もあった)

こんなことならはやく去勢手術を受けさせてあげればよかった。

今回のこの件で随分猫の乳がんについてリサーチした。ほかにも同じ状況で大変な飼い主さんもいると思うので参考までに今までの経過を簡単に説明すると;

まず、片側の乳腺に2カ所ほどたるみがでて水ぶくれのような状態になったので動物病院(VET)へ連れて行く。ちなみにこの病院はイギリス系でいつもお世話になっている。

診察の結果、事情はよくわからないがホルモン等に関係してるのではないかということで、このふくらみの中の液体を注射器で取り出して病気ではないかをチェックする手術をすべきということに。同時に今後のことを考え去勢手術も勧められた。

そして手術当日。例のふくらみは問題無しだったがそれとは別サイドの乳腺に小さい腫瘍らしきものが2カ所出来てるので、切除して生体検査に出したらどうかと手術中に電話があった。
ところで猫の乳がんについて、インターネットで日英語両方のウェブサイトをリサーチしたが、欧米のVETはとにかくやることが早い。今回の術中の電話でもすでに腫瘍の除去手術は済んでるらしく、生体検査のラボがドバイに無くUKに送るので費用が余分にかかるがいいか、という内容だった。

猫の場合腫瘍は90%の確立で悪性らしいが、詳しくはこの生体組織検査に出さないとわからないらしい。万が一悪性度の高いがんの場合は転移も早く、乳腺を全部摘出する大掛かりな手術が必要になるのだ。

その後、去勢手術と腫瘍摘出の抜糸の時に検査結果が届く。結果は悪性。ただし進行の遅い悪性と思われる、とのことで腫瘍摘出も十分なマージンがとられているのでは、とのこと。
ただし実際生体検査でも完全な答えというのはないらしい。再発防止を考えると腫瘍のみの摘出でなく乳腺全摘出がベストらしい。

とりあえず経過を見つつ考えることにした。
・・・・つもりだったがその2、3日後。

腫瘍摘出した乳腺とは反対側の乳腺(もともとふくらみができた側)でなにかころころしたものを発見。さっそくVETに連れて行くと、腫瘍のようなこりこり感は無いが生体検査に出した方がよかろうということだった。とにかく獣医にとってもこれを判断するのは難しいことらしい。
とにかくここまできたら徹底的に今できる治療をする覚悟を決めていたのでその場でじっくり獣医師と話し合った。そして前回すでに悪性腫瘍が出た側の乳腺をすべて摘出し、同時に今回の小さなこりこりを取り除いて生体検査に出すことにした。手術は早い方がいい、ということで早速次の日に決定。

年齢から3週間以内に2回も手術するのは不安だったが、無事に済んだ。心底ほっとした。
VETに迎えに行くと、手術をした獣医師さんはすでに退出済みで、他の獣医師さんからちゃいこが威嚇して点滴器具を外させてくれないので手伝ってほしいと‥‥
見に行くと「超お怒り顔」のちゃいこが「シャー!」っと獣医さんを威嚇していて随分元気そうだ。僕と妻を見て落ち着いた所で点滴針を抜いたが、獣医さんがばんそうこうをしようとするとそうとう嫌らしく、腕をぶんぶんふって大暴れ。

どうやらちゃいこが暴れん坊なのは去勢してなかったからではなく、元々の性格らしい‥‥

ところで乳腺全摘出の手術痕は25センチくらいで非常に痛々しい。日本では包帯のようなものを着せてキズを見えないようにするところが多いみたいだけど、ここではエリザベスカラーのみ。キズが痛々しくてとても写真など撮れません。ちなみにこんな大きな手術でも経過が良いということで当日退院した。この辺も欧米と日本のやり方の違いなんですかね。

家に帰ったあとは凄い勢いで飯を食って、歩きにくそうだが痛そうなそぶりもない。カラーが邪魔でぺろぺろできないのが不満そうだ。前回の去勢手術が絡んだときの方がつらそうだった。大好物の鰹節も匂いをかいで顔をそむけてしまったくらいだ。
乳腺摘出だと内蔵をいじるわけではないから、見た目ほどつらくないということか。

僕の場合は早め早めに手術をすることにしましたが、何が良いかは飼い主さんによって判断は様々かもしれませんね。難しい所です。とにかく今回の検査結果が悪性でないことを祈ってます。

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2009/08/22

現地採用社員の憂鬱

最近こんな話題が出た。

「日本企業の現地採用の給料は安い‥‥」

統計は無いし、人は常に欲張りだから本当に給料が安いのかどうかは別にして‥‥
日本企業にあって他の外国企業ではあまり見かけない状況っていうのはある。それは‥‥

従業員の「二重構造」だ。これは私が以前住んでたニューヨークでもそうだった。

 

大概現地日本企業のトップや上の方のレベルは本国日本から送られてくる、いわゆる「駐在」と呼ばれる社員で、給料以外にも住居手当や海外派遣手当、場合によっては送られる国のポピュラー度を基に査定した特別手当など、「えっ??」と思うような待遇で働いている。(これを否定しているわけではありません。大概こういった駐在の方々は同じ企業で10年20年と体を張って、時には過酷な残業をしてでも企業を支えてきた方々ですから。)
そして3年、4年といったスパンで次の駐在に入れ替わる。当然彼らは企業内でもエリートな人達で、大卒後入社しその企業だけで働いてきた人達だ。

一方、現地採用の方は(ドバイでは)人種もそれまでの経歴も様々で大体はその日本企業だけでなく、他の国の企業でも働いてきた人達だ。給料は経験、技術等によって様々だろう。
ところがこの二重構造のもとでは、この現地採用の人達はどんなに頑張ってもまず現地日本企業のトップになることはあり得ない。さらに、現地で大活躍した現地採用社員がその実績を買われて日本本社で採用され‥‥

なんてあり得るはずも無い。

この状況は他国の企業ではあまりない。基本的に「駐在」と「現地採用」という区別が無い。

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こういった構造は時代遅れ、競争力の低下ということにならないだろうか?

日本企業の現地採用で働く非日本人社員が、会社での昇進に限界があることからモチベーションが上がらない、と言ってるのを何度か耳にしたことがある。

話はちょっとそれるが、ドバイは人種も企業も多国籍なので「国の競争力」をよく目の当たりにする。
ドバイでは中東・MENA地区最大の見本市が毎年数多く開かれ、各国予算を出してその国のエリアを設けて、それぞれ国の製品をアピールしている。日本と並ぶ技術大国ドイツのブースはどの展示会でも常に最大で力が入っていてすごい。同じアジアのライバル、中国、韓国もどのジャンルの見本市にも常に出展している。
ところが、私が今まで見た展示会で日本が国としてブースを出していたのは食の見本市「ガルフード」のみ。こんなんで大丈夫だろうか?
しかも、国がサポートしなければは資金力のない中小企業はなかなか進出できない。


「日本の製品はすばらしい。」

だけどその事実にあぐらをかいて、国際競争に乗り遅れていないだろうか?ドバイへ持って来る日本製品は品質がいいのはわかるが、人件費や輸送コストなど他国の製品に比べて異常に高価でマーケッタビリティに欠ける、というケースが多い。いっぽうで中国、韓国製品の技術は日々すごい勢いで進化している。

しかも中国、韓国人は新興地域進出にアグレッシブだ。

過去10年に日本の首相が何人変わったか、多すぎて忘れてしまったが、そのたんび選挙でお金を使うより、他の使い道をもっと考えてほしいもんです。
今回の世界不況でわかったように日本は製品を外国に売らないと成り立たない国なわけだから、輸送コストを国の援助で下げるとか、海外の見本市出展をサポートするとかしてほしいですね。

2009/08/20

ラマダンスタート直前!

今日(8月20日)からスタートするだろうと予想されていたラマダンは、明日からスタートになりそうだ。

ラマダンについては「ドバイQ&A:ラマダン」ページへ

'Moon Sighting Panel'(月調査団と言うべきか?)のメンバーが今日の日没後、アル・アインのハフィート山に登り月を観察して、「完成した三日月」だったらラマダン入りを宣言するらしい。


ハフィート山で'チルアウト'するアフガン人

いつもUAEの祝日はこんな調子で前日に決まるので、旅行などの予定が非常に立てづらい。(ただ日本と違って有給が取りにくい、ということは無いから最初から有給を取ってしまえば良いのだが。)

日本もアメリカにならって祝日は月曜日の3連休で経済、効率優先ですけど、このUAEの圧倒的に効率の悪いやり方も、何かこう「太古の人間の慣習」に戻ったような気がして、これも悪くないなぁ、なんて思ったりもする。
それぞれの祝日に意味がある、ということを再確認するというか‥‥

ところで久しぶりにジャック・ニコルソン主演の1974年の映画"Chinatown"を見た。これは名作だ。ジェリー・ゴールドスミスの音楽も素晴らしい。(監督はロマン・ポランスキー)

私は一応、「経営コンサルタント」という看板で仕事をしているが、新興地域ドバイで仕事をしていると様々な依頼がある。最近も半分探偵のような仕事依頼があったので、何となくこの映画を思い出して無性に観たくなってしまったのだ。
舞台はたしか1930年代のLAで、都市開発(ここでは水)の利権に絡んだ汚職と殺人‥‥創成期ロサンゼルスの怪しさムンムンだ。
というわけで、まさに今が創成期のドバイでも怪しさムンムンの人達が多い。(バブル崩壊でかなり減ったが)
今まで日本→ニューヨーク→ドバイと住んできたが、ここほど「この人はいったい何して生計を立ててるんだろうか?」、「この人は怪しい」と思わせる人物が多い所はほかになかった。

よく映画007なんかで悪の金持ち親玉はビーチやヨットから携帯で指示を出すだけ、という構図があるが、ここには本当にそういう人達がいたりするのだ。

2009/07/20

バッテリー突然死(車)

ドバイの四季とは、こんな感じです。

過ごしやすい夏(秋)→ちょっと肌寒い夏(冬)→暑い夏(春)→外に居たら死んでしまう夏(夏)

そしてドバイもいよいよ夏本番。
気温は毎日40度越え、湿度もすごいんです。どのくらいの湿度かといえば、眼鏡・サングラスをしたまま外に出ると「まっ白」に曇ります。そうそう、ラーメン屋で眼鏡が曇るようなレベル。
ということは毎日ラーメンの湯気の中にいるようなものということでしょうか。まあ、服着てサウナに入ってるような感じです。

こんな状態ですから車への負担も相当なものでしょう。当日は日本からのお客様と待ち合わせてましたので朝一で車をスタートさせようとすると、

「カタカタ‥‥‥‥‥」

いきなりバッテリー死亡。ちなみにウチのはフランス車(メガーヌ)です。

ところでここドバイでは日本車人気は圧倒的です。ベンツやBMWなども人気ありますけど、車に過酷なドバイではメンテフリーな日本車は中古市場でもなかなか価格が落ちません。

問題は‥‥

ここでは車が故障して動かなくなっても、ディーラーがレッカー・サービス(ここではTow Serviceと言う)などしてくれず、ましてや台車を用意なんて親切なサービスはありえません。
ただ今メトロ(鉄道)建設中ですが、車がなければ買い物すら行けないドバイでは、車の故障は一大事なのです。
というわけでとりあえずその日は車を放置し、レンタカーを借りてなんとかやり過ごしました。

次の日Tow Serviceでウチのメガーヌは日産ルノー・サービスへ。さらに「今バッテリーの在庫が無い」という正規ディーラーではありえない理由でさらに2日待たされ、やっと戻ってきました。

そんなドバイでは車関連のビジネスも多数存在します。正規ディーラー、保険会社の他に上記のTow Serviceや街のガレージ等、それから輸入車を第三国(サウジやアフリカ等)へ再輸出したり、右ハンドルを勝手に左ハンドルに替えてしまうビジネスなどなんでもありです。
ところで日本車の偽パーツなども多数出回ってるようです。トヨタの車など、正規ディラーでないガレージで修理を続けると、そのうちトヨタマークのついた中国製に変わってしまうかもしれないので気をつけなければいけません。

2009/06/23

Re: Investments Assistance.

Dear Sir/Madam,

I am Mr. Stephen Webster Head of Operations, Bank of Scotland, New Uberior House,11 Earl Grey Street Edinburgh EH3 9BN. I am in search of an agent to assist us in the transfer of £5,000,000.00 GBP (Five Million British pounds) and subsequent investment in properties in your country.

You will be required to:-

(1) Assist in the transfer of the said sum.
(2) Advise on lucrative areas for investment.
(3) Assist us in purchase of properties.

If you are willing to assist us in the transaction, your share of the sum will be 40% of the £5,000,000.00 GBP, 60% for us. I will be pleased as soon as you indicate your interest by including your confidential phone and fax numbers in your positive response, this will enable us furnish you with further information on the procedures and modalities on how funds will be transferred or made available to you.

KINDLY MAINTAIN THE HIGH LEVEL OF CONFIDENTIALITY AND SECRECY WHICH THIS TRANSACTION DEMANDS.

I await your immediate response via my personal email stevenwebstter@aol.co.uk .

My Regards,
Mr. Stephen Webster
Head of Operations.
Bank of Scotland, UK
New Uberior House,
11 Earl Grey Street Edinburgh
EH3 9BN.

↑今日こんな詐欺メールが届きました。いきなりメールを送りつけてきて投資に協力すれば5百万UKポンドの40%をくれると‥‥

そんなおいしすぎる話あるわけないですよね。しかも私の場合本拠はドバイで日本人ですからドバイに投資したいのか日本に投資したいのかわけがわかりません。
そこで上のメールの一部をコピペしてググって見ました。そしたら‥‥

出てくる出てくる。いろんなところにバラまかれてますよ、この詐欺メールは。ちょっと前には1500万UKポンドで出してますね。値段が高すぎて誰も引っかからないからディスカウントしたということか‥‥

ところでドバイでも投資に絡んだ詐欺まがいのことは非常に多いですから気をつけて下さい。投資で利益を出す場合「投資→運用→配当」という流れですが、このプロセスの詳細説明がなされないものは非常に怪しいです。気をつけましょう。

2009/05/05

UAE政府、”ドバイ不動産購入者へビザ支給”を発表

昨日、今日の新聞を賑わしたのがこの記事です。

経過を軽く説明します。もともと「ドバイの不動産を買ったらビザがついてくる」というのは不動産ブームをささえた1つの要因で、実際に完成物件の購入者にはビザが与えられてきました。その後2008年前半はドバイ不動産バブルの絶頂期でしたが、このころからUAE各首長国は不動産を購入した外国人にオートマティックにビザを与えるのは中止する方向に動いていきました。
アジュマン首長国は中止、ドバイでは延期(一部のディベロッパーを通してはOK)するなど、販売当初はビザがもらえると謳って売っていた不動産が出来上がってみたらビザがもらえないなど投資家の間で混乱を生じさせました。でもUAEとしてはビザを与えない方向で結構強気だったわけです。ドバイ不動産ブームは永遠に続くと関係者は信じてましたから。

そんな時期に世界的不景気の波が押し寄せ、ドバイの不動産バブルも一気に弾けたわけですが、このビザ問題がどれほど投資家心理に影響したのかは別にして、UAE政府もビザを与えることで不動産市場を活性化させようと方向転換し、今回の発表となったわけです。

政府筋に近い新聞では大歓迎ムード。どれだけ効果があるかは?。

ところでアメリカではどん底だったホームセールスが上昇傾向を見せて株価が大幅アップしましたけど、ドバイ不動産も底値をついてきているような兆しはあります。私のところにもそろそろドバイ不動産に投資しようか、という問い合わせが多くなってきました。やはり本格的に立ち直るにはビザうんぬんよりも投資家が戻ってくることが重要と思いますが、今回のビザ概要は次のようなものです。

UAEの不動産購入者には物件が完成した後、6ヶ月のビザ(更新化)が与えられます。ただし次のような条件があります。

・ 不動産オーナーとして登録されていること。(ドバイであればRERAへ登録します。)
・ 1ミリオン・ディルハム(日本円約2700万円)以上の物件であること。(なのでインターナショナル・シティ、ディスカバリー・ガーデンズ等の物件にはビザは出ません。)
・ 最低1万ディルハムのサラリー証明。どこの国でもOK。
・ このビザではUAEで働けません。

2009/03/11

2009年に入ってからRERAが発表した新ルール

'RERA'とはドバイの'Real Estate Regulator Authority'のこと。ドバイの不動産関連全般を司る役所のことですが、ここから2009年以降発表された新しいルール(法律)等をまとめてみました。特に現在ドバイのオフプラン物件に投資している方、これから物件を購入しようとしている方などには有用な情報と思います。

なかなか法律を変えられない日本と違って、ここドバイでは法律はしょっちゅう変わります。最近もまた、Visit Visa(日本人は空港で押されるスタンプのみでOK)で滞在できる日数が60日から30日へと変更になりました。
RERAも例外でなく、急速に発展したことでトラブルが多発したドバイの不動産市場に対応すべく、次から次へと新法を発表してきましたが、今度は世界的クレジットクランチのあおりをうけて急速に冷え込んだことで多発しているトラブルに対処すべく新たな新法を発表したわけです。なにしろ仕事の遅いドバイ・アラブ人ですが、2009年に入ってからの新ルール発表の早さたるや凄まじいものがあります。

というわけで以下がドバイ不動産に関心のある投資家にダイレクトに影響するであろうと思われる、2009年以降にRERAが発表した新ルールです。


1)キャンセル料30%ルール

投資家が一旦契約した物件をキャンセルする場合、「30%をキャンセル料として取られ、払った分の70%は返ってくる」というのは2009年前からあった法律なのですが、オフプランで物件が売買されるドバイでは解釈の仕方で「30%」の意味合いが違います。(「オフプラン物件購入」とは、図面の時点で物件価格の10%程度を支払って物件を購入し、その後の工事の進み具合によってさらに10%、10%と支払っていくプランです。)
現在ドバイでは建設中の物件が多いので投資家の多くが20%〜40%の支払を終えた段階です。いままでの解釈では、「払ってしまった分の30%がキャンセル料」というのがコンセンサスだったのですが、今回のRERAの発表により「物件価格の30%がキャンセル料」ということに正式になりました。
要するに「キャンセルできないようにした。」ということですね。契約キャンセルの件で裁判所に申し立てている投機家はかなり多いらしいので彼らにはかなりの痛手でしょう。


"Name and Shame"

簡単に言うと質の悪いディベロッパーを名指しして発表します、ということ。その「質の悪い」とは、期限までに物件を完成させなかった、完成物件のクオリティーが悪い、投資家に契約書を発行しなかった、等々。
はたして期日までに物件を完成させたプロジェクトがここドバイにあっただろうか‥‥

まあ、それはさておき。たしかに質の悪い物件は多い。私も個人的にお進めしないディベロッパーはいくつかあるのでこれを公にすることは良いことだろう。ところでドバイのことだから発表をおそれたディベロッパーが政府の役人に裏金を‥‥ なんてことがあったりして。
契約書をもらわずに「図面だけの物件」に金払う投資家なんていたんですね!?ディベロッパーも問題ですけど投資家もねぇ。それだけバブルに浮かれてたんでしょうか。


3)ディベロッパーはa)建設予定の土地を100%所有していなければならない。b)工事が始まるまで20%以上投資家から集めてはいけない。

土地すらも持っていないディベロッパーが「図に書いた物件」を売ってたんですね。おそろしや。


4)レンタルインデックス発表

レンタルインデックスについてはこちら


5)メンテナンス・チャージを管理
今まではディベッロパーが家主からメンテナンス・チャージを好きなように取っていたのですが、これからはRERAが管理するようになります。


6)工事の進み具合を'Independent Progress Monitoring Report'として月々発表。

これを機会にドバイ不動産の明瞭性が進めば良いですね。

2009/03/01

ドバイ食品ミッション・海外貿易会議へ参加

今日のドバイの最高気温は34度。もう陽気はすっかり夏です。

ところで先週私はジェトロが主催するドバイ食品ミッションに参加させてもらった。基本的に参加者の皆様は日本の生鮮・加工食品の生産者の方々を中心に、ここ中東で日本の食材を流通させたいと考えている企業、または地方自治体の方々だ。

私はドバイ在住だが、日本の食材をドバイで売りたいという案件がいくつかあり、日本から来た皆様といっしょにドバイの「食」とその流通に関する場所を見て回った。ここドバイの食品流通分野で活躍する人々と知り合いになるだけでなく、日本のサプライヤーの皆様の話が聞けたこともあって非常に有意義な4日間を過ごしました。

さて、今回のミッションに参加していろいろ感じたことがありました。
まず、いろんな分野でドバイ・中東への日本企業の進出はおくれていますけど、日本の食品に関しては今回の食品ミッション、海外貿易会議、それに続くGulfood(ガルフード)展示会など農林水産省がバックアップするなどして、日本企業にとってはより参入しやすい環境が提供されています。食品のみならずぜひ他の分野でも国が積極的に海外進出を支援してほしいですね。

どころで、国がバックアップしてはいますが、まだまだ日本食品がここドバイで流通するには超えなければならないハードルがいくつもある、というのが参加している方々の多くの意見でした。

大きな問題の一つは流通コストの問題でしょう。エアーで運ばなければならない生鮮食品などはどうしても値段が高くなってしまう。在ドバイの方々にはおなじみだと思うが、スピニーズ(スーパー)で「おいしい」と銘打って販売している日本の果物等は近隣諸国のものに比べて5倍〜10倍の値段がしてしまう。さすがにどれだけ日本の果物がおいしくても、それから地元ローカルは金持ちが多いとはいってもこの値段では苦戦しているようだ。

海外貿易会議にて思ったことだが、「ドバイには金持ちが多いから美味しくて質の良いものだったら値段が高くても売れるはずだ」と考える日本の生産者サイドと、値段が高すぎてはビジネスとして成り立たないとする現地ディストリビューターとの温度差を感じた。それから(これは私の個人的な感想だが)ローカルアラブ人は食に対する関心があまり無く、健康志向も高くない上に、糖尿病が流行っていることからもわかるように偏食ぎみだ。しかもUAEでUAE人は人口の20%しかいない。
ドバイではZUMAやNOBUなど高級日本食レストランが次々とオープンしているが、客層はどちらかというと地元のアラブ人でなくヨーロッパ人を中心とする観光客やドバイで働く裕福なExpatのようだ。

今回いろいろな人に会ったが、食品事業に従事する人々はヨーロッパ人、インド人等が多く、UAE人もしくはGCC出身の人というのはほとんどいなかった。なので食品に関しては、すでに和食に対して関心の高いヨーロッパ人等、在ドバイの裕福なExpatをターゲットにすべきであろう。

「ドバイへ進出=ローカル・アラブ人がマーケティングのターゲット」とは必ずしもならないところが、人種のるつぼ、ドバイのおもしろいところだ。

2009/02/17

田原総一朗氏のドバイについてのコラム

テレビの報道番組等でもおなじみの田原総一朗氏が最近ドバイに来たらしく、その際の印象を書いたコラムが載っていたので紹介したい。

「不況の中、中東ドバイで感じたこと」

コラムではドバイに対して好意的に書いている。

それがこの数カ月、「砂漠の蜃気楼が消え去りそうだ」とか「砂上の楼閣が崩壊寸前」だなどと言われている。建設工事が皆ストップし、失業者が溢れ、贅を凝らした油による超近代都市が惨憺たる状態だ、と新聞や雑誌では報道されている。

一回この目で確かめたい、ということでドバイに行ってきた。

まず、「行ってよかった」と思った。情報とはいかに当てにならないものか、よくわかった。日本の報道とは違い、ドバイは非常に活気にあふれた街で、マンハッタンのように超高層ビルが無数に立ち並んでいた。


年末の報道ステーションの的外れな「ドバイ崩壊」報道以来、ドバイに関しては完全に間違った情報が流れていたので、「ちゃんとドバイを訪れリサーチした識者の意見」が載せられるのはとても良いことだ。
田原氏は「ドバイに一番多い民族はイギリス人で、」と書いているがこれは違う。多いのはインド人でドバイの全人口の半分以上はインド人だ。(マリーナあたりのバーで飲み過ぎたのだろうか?そこは圧倒的にイギリス人が多い。)ただ田原氏が言うように実際ドバイ経済を動かしているアドバイザー的役職にはイギリス人が圧倒的に多い。

ところで田原氏はドバイの良いところを取り上げたが、私は昨日ドバイのスローダウンを象徴するイベントに行ってきた。不動産関連展示会"International Property Show 2009"。そう、年中温暖なドバイにおいて今最も冷え込みが厳しいセクターだ。IPS2009のウェブサイトによると2008年はAED 20 Billionの売り上げがあったと書いてあるが、今年は‥‥

けっこうスカスカ。活気なし‥‥

昨年に比べると出展者も減っているようだ。ここに出展されるのはまだ着工していない計画段階のオフ・プラン物件で、昨年までは1億円、2億円といった物件が飛ぶように売れたのだ。
この手の不動産イベントで最大なのは秋ごろ行われる"City Scape「シティ・スケープ」"だが、訪れる投資家は下の写真のような計画模型と、絵に描いた図面、間取り図をみて物件を買う。


もはや「絵に描いた餅」がばんばん売れたバブルな時代は終わった、ということでしょう。(まあ完成すれば本物の餅になるんですけどね。)
ところで上の写真は"Falcon City「ファルコン・シティ」"というドバイランド内の大きなプロジェクトのうちの一つ。とりあえず計画中止にはなってないということがわかったのはよかった。でもドバイランドの2015年完成予定はかなり遅れるでしょうね。

2009/02/09

ブッシュ元大統領に靴を投げた記者に最高15年!!の求刑

Iraqi shoe thrower faces 15 year jail term - reports

ブッシュ元大統領の最後のイラク訪問時に起きたこの事件。2月19日に裁判が行われ、靴を投げたイラク人記者に対して最高15年の求刑がされているとのリポートだ。


ブッシュ氏のよけっぷりがお見事な現場ビデオ

アラブでは「靴を投げつける行為は相当な侮辱」とされ、イラクの法律では「外国要人に対する暴力行為は重罪」であると解説している。だから最高15年なのだとか‥‥

ところで私を含め靴を投げたイラク人記者に対して同情する人も多いのではなかろうか?ブッシュ氏に靴を投げたい人は世界中にたくさんいると思う。ブッシュ元大統領の間違った外交政策のせいで命を落とした人々がたくさんいる。これはイラクの人々だけでなく、戦地で亡くなったアメリカ人も含めてだ。しかもアメリカ人にはブッシュ氏を選んでしまった責任があるが、われわれノンアメリカンにはその責任はない。(アメリカ大統領は影響力が大きすぎるから、世界中で投票して選んでみてはどうか?)

最近のイスラエルのガザ侵攻でもそうだったが、戦争となるといつも被害を被るのは末端の人々だ。戦地で人が死ぬという事実に対して、行動を決定した政治家の責任というのはあまりにも軽すぎる。

と書き出したらムカついてきたので話題を変えて‥‥

もう一つアラビアンビジネスからのニュース。ドバイでのビザ発行数はキャンセル数を上回っている、というドバイ政府からのオフィシャルな話。

Dubai issues more work visas than it cancels - official

最近メディアでよく取り上げられていた「世界不況のあおりでドバイを出て自国へ帰る人が増えている」というニュースに敏感になったドバイ政府が反論したいのだろう。1月にはキャンセルする数1000件に対して発行数1000件と言ってるから、まあ帰る人、来る人プラマイ0ということでそんなもんだろうとは思う。

なにかと臭いモノには蓋をしがちなドバイ政府だけど、とくに最近は「不況のドバイを脱出する人が急増して街がゴーストタウンになっている」などど完全に間違った話もあって「もはやドバイ・バッシング」の域に達しつつあったから、これからは情報を開示して理解を深める方向になってくれれば良いと思う。

ところで私が住むのはドバイ南西のいわゆるニュー・ドバイ地区だが、移民者が減ってきたのと市場に出る物件が増えたことで賃貸住宅の需要と供給が逆転し、家賃が下がってきたことがうれしい。不況になることは悪いことばかりでもないのだ。オフィスやモールなどの賃料が下がることによって、これからは中小企業のドバイ進出もやりやすくなっていくと思う。

さて。いろいろ言われるドバイ経済ですが、おそらくドバイは大阪府やカリフォルニア州と同じように資金繰りが難しくなっているということではないかと思う。(もちろんドバイ政府は言わないが)
完成した不動産プロジェクトの支払いが元締めの政府系ディバロッパーから回ってないという話を聞くからだ。まあ、開発の規模がデカすぎたのが原因だろう。

大阪府やカリフォルニア州と違うのは国自体には金があるということですかね。日本やアメリカは借金泥沼に入りそうですが、アラブ首長国連邦はけっこう立ち直りが早いのではないかと思います。

2009/02/08

「ドバイ崩壊」の根拠

報道ステーションの「ドバイ崩壊」放送以来何かと日本で話題だったらしいドバイ崩壊ネタだが、何かと誤解を招くような話が多いようだ。ドバイ崩壊説については日本だけでなく在ドバイのExpatが多いイギリスなどその他の国でもあるようだが、やはりデータが乏しく話の根拠がうすっぺらいのは日本だけではないようだ。
まぁ、この辺は都合の悪いことをなかなか公表しないお国柄もあって憶測が憶測を呼んでしまうということだろう。

ところで何かとドバイ崩壊の根拠に上がる「物件の値段が40〜50%下落した」について書きたいと思う。
この「ドバイ不動産40%の下落」についてはどの時点とくらべて40%下落なのかを提示しないとまったく意味が無い。おそらく物件価格が最高値だった時に比べているんだろうとは思うが、ArabianBusinessのコラムニストの体験談を紹介したい。

彼はパームジュメイラの"Shoreline Apartment"で2ベッドルームの物件を探していたのだが、2008年9月(価格ピーク時)の売り手のAsking PriceはAED3.6ミリオン(日本円で約8640万)だった。
ショアライン・アパートメントは12階立ての中層アパートでプライベート・ビーチもついてる一見ディズニー風な外観のリゾート気分満点の物件だ。

Shoreline Apartment @ Palm Jumeirah


その後世界不況がドバイ不動産市場を直撃し、2009年1月の時点で、とあるキャッシュが必要な売り手はAED1.8ミリオンでどうかと言ってきたらしい。現在の紙面上の市場価格はファシリティーの違いもあって2.1ミリオン〜3ミリオンでかなりばらつきがあるが、どうしても売りたいオーナーが1.8ミリオンを提示しているというのは信憑性のある話だ。

だから"3.6ミリオン"が"1.8ミリオン"。そう、ピッタシ50%ダウン‥‥

「投げ売りだー!ドバイ不動産大崩壊だー!」

と聞こえてきそうですが‥‥

じつはそう簡単に崩壊には結びつけられないのです。考慮しなければいけないのは実際販売された時の価格なのです。ちなみにこのショアライン・アパートメントの2BRの元々の販売価格は1.1ミリオンだったそうです。ということは1.8で売ってもAED700,000の利益。ということは日本円で約1680万円の利益。4年前に買った物件が1680万円アップで売ったらウハウハでしょう、普通は。

というわけでドバイの完成している物件に関しては、今のところオーナー(売り手)側は「買った価格よりも高い値段を提示して踏ん張っている状態」といえるでしょう。

ところで「原価割れして投げ売りしている物件」がたくさんある、と言う話。そう、それは2008年に売り出されたオフプラン物件でしょう。不動産バブル絶頂だった2008年に入ってからは、図面だけ、絵だけの2BRアパートメントが3ミリオンとかで売りに出されていたわけです。そこで買ってしまった投機家もたくさんいたわけです。
このオフプラン物件売買はドバイだけの特殊な販売方法なので、すでに完成している物件の価格変動とは別にして考えるべきでしょう。

というわけで、単純に「50%ダウン」=「大崩壊」ではないことを説明したかったわけですが、この先どうかと言うことになると‥‥
私自身は不動産価格はもっと下がり、すでに完成している物件が販売価格以下になることもあり得ると思います。すでにアメリカ、イギリスでは不動産価格は2003年レベルまで下がっているらしいですからね。ドバイもそうなってもおかしくないでしょう。1997年にアジアの不動産バブルが崩壊した時にはシンガポール、香港等の物件価格は80〜90%下落したらしいですが、ドバイも似たような道を辿るのではないかと思います。とくに出来の悪い物件がちょくちょく見受けられるドバイ物件ですから。こういう物件の価格は落ちるでしょうね。

逆にそこまで安くなったら出来の良いドバイ物件はヴァケーション・ハウス(別荘)としてお勧めですよ!

2009/02/03

ドバイお得意のフリップフロップでまたまた混乱

今回の話はVillaと呼ばれる一戸建てタイプの賃貸住宅に関して。
2006年からDubai Municipality(ドバイの市庁舎)では"one villa, one family(1つのヴィラに1家族)"なるキャンペーンを行ってきたが、2008年の夏ごろからとくにこれに力を入れ始めた。もともとヴィラタイプの住宅は3〜6ベッドルームの大型の住居が多く、これを単身者がシェアして家賃をできるだけおさえるようとするExpatが多かったのだが、Dubai Municipalityはこれらの人々を上記のキャンペーンを口実に追い出しにかかったため、多くのExpatがアパート(フラット)タイプの住居に移動し、より高い家賃を払わなければならなくなった。
夏以降にはヴィラ・タイプのみならずフラット・タイプのシェアも禁止されて(法的効力があったのかどうかは定かでないが)、私の知ってる中低所得のインド人Expatもアパートを出なければいけないという話をしていた。なにかと金満な話題が日本で放映されるドバイだが、ドバイには金持ちしかいないと思ったら大間違いだ。実際ドバイの経済を支える多くの人々は他の都市と同じく中低所得者層だから、これらの人々は給料の半分〜2/3を家賃に当てなければならないという状況になってしまった。

ところが今回のフリップフロップ。Municipalityは「その件に関しては"Miss understanding"があった。広さが十分あれば1つのヴィラに1家族以上が住んでも構わない」と言い始めた。要は1ヴィラに30人とか住まなければシェアするのは構わん、ということらしい。早い話がついこのあいだまではダメだったことを今日からは良いとしたわけだ。

とにかく‥‥

ドバイではこの手の話がとにかく多い。なんというか「クレディビリティ(Credibility)」という概念がまったく感じられないのだ。たとえば最近の出来事で思い出してみると‥‥ 

・「ドバイ不動産を買ったらUAEヴィザがもらえる」はずがもらえなくなった。(でもナヒールなど一部のディベロッパーの物件ではもらえたりすることもある)

・日本人を含むヴィザ無し入国の期間はもともと60日だったが、昨夏ころ移民局が30日に変更した。その2ヶ月後にはオフィシャルな発表なしにまた60日に戻っていた。(でも入国スタンプは「30日」のままで移民局に問い合わせると「30日」のスタンプは「60日」という意味です。というわけのわからん説明をされる。)

なんというかいい加減というか、もうちょっと熟慮してから発表するなり実行するなりできないんだろうか、ここの人たちは。これがまた政府レベルだけでなく民間レベルでもそうだからまいってしまう。私のように日本人のクライアント相手に商売をするとなるとこれを説明するのが非常に困る。きっちりしている日本の感覚ではありえないことがここではよくあるからだ。

今回のヴィラの件も、不景気とあいまってヴィラの入居者が減ってしまいあわてて方向転換したように思える。一時、年間家賃AED220,000だったスプリングスのヴィラは150Kまで値下がりしているらしい。とりあえずドバイの賃貸価格は異常な高さだったので安くなったのは良いことではある。

ところで「クレディビリティ」と言うことでいえば、不景気な今だけにドバイのこのいい加減さ(方向転換の早さ?)がいい方向に作用すると期待したい。私はアメリカのCNBC(ビジネス・ニュース専門チャンネル)をよく見るが、これから世界不況に直面するにあたって最近よく耳にするのは「日本の”失われた10年”を繰り返してはならない」ということだ。とにかく日本は政策実行が遅い。そしてその政策がコケたら政治家は責任問題やら何やらに必死で、肝心な政策実行にはさらに時間がかかってしまう。

というわけで、政策がコケたらすぐ撤回。王様を代えるわけにもいかないから責任問題で時間がかかることもなし。というドバイの早期景気回復に期待したいですね!

2009/01/22

The Walk in JBR(ジュメイラ・ビーチ・レジデンス)

今日の夕食はJBR(ジュメイラ・ビーチ・レジデンス)のショッピング街"The Walk"の日本食レストラン"haru"にて外食した。日本人のオーナーシェフでないわりには結構スシがうまかった。いや、ほんとに。へたな日本人がやる和食レストランのスシより美味しいと感じた。

ところでこのJBRは例のテレ朝報道ステーションの「ドバイ崩壊」企画で人がいないゴーストタウンと言い切ったところだ。
なんのこっちゃ。ハナモク(ここはイスラムだから金曜が休みなのです。)だからか人出も多く大変賑わっておりました。たしかにレジデンスの電気がついてる部屋は50%にも満たないという感触でしたが、The Walkはにぎやかでしたよ。ちゃんと人のいるとこも取材してから結論づけてほしいもんです。

このJBRのThe Walkですが、とても雰囲気良いです。カメラ持ってなくて写真撮れなかったのが残念!
夜来たのは今回はじめてだったんですが、各所に噴水があっていい感じにライトアップされてます。モールとちがって路面店中心のこういう場所は街の雰囲気があっていいもんです。(ただし暑すぎる夏以外は)
ここは夜来るのがお勧めですね。

さて、歩いているとイスラ〜ムな音楽に合わせて派手なスカート姿でひたすら回る(踊る?)5人のアラブ人男たちが‥‥
人だかりができてて非常に盛り上がっていた。私が見始めてから少なくとも10分は回っていたと思う。なにしろ回ったまま止まらないのだ。このパフォーマンスは面白かった。

あとで調べてわかったがスーフィー・ダンスというアラブの踊りらしい。



これは体に悪そうですな〜。自分がやったら10周まわって倒れそうです。

なかなかリゾート気分でエキゾチックな夜を満喫した我が家でございました。

2009/01/20

ブッシュ時代終わる。

今日2009年1月20日からバラク・オバマが第44代アメリカ合衆国大統領になった。=というわけでジョージ・W・ブッシュは8年間の任期を全うした。

ブッシュの任期が終わったことでほっとした人は世界中にたくさんいるんではなかろうか?

私はブッシュが大統領になった時はアメリカにいた。大統領選は民主党代表のアル・ゴアと最後まで接戦で選挙が終わってもすぐに決定できず、票の数え直しやゴア陣営が裁判を計画するなどといったゴタゴタののちにブッシュが大統領になったと記憶している。当時のサタデー・ナイト・ライブ(SNL)ではブッシュに扮したウィル・ファレルが毎週この大統領選ゴタゴタネタをやっていて最高に楽しかった。

ところで私は人物としてブッシュ氏は嫌いではなかった。「人」は良さそうだからだ。このyoutubeのビデオでは政治家が集まるディナーでブッシュをからかうビデオを流すが、本人も怒ったりアップセットしたりしない。おそらくジョージ・W・ブッシュは好人物なのだろう。しかしこのビデオは面白い。



しかしながら、ブッシュ政権のフォーレンポリシー(外交政策)はいただけなかった。9.11・グラウンドゼロでの演説が彼をヒーローにしてしまった。その後のアフガン戦争はともかくとして、やる必要の無かったイラク戦争は結局失敗、今回のイスラエルのガザ侵攻では相変わらずイスラエル寄りで国際社会の批判を浴び、おまけにアメリカ発の金融危機が世界を大不況に陥れてしまった。リーダーシップが無いから周りの利権に絡んだ人々(ネオコン)に振り回されてしまったのだろうか。

ブッシュが2004年に再選した時はアメリカ人の頭の中身を疑ってしまったが、当時自分の回りにいるアメリカ人はほとんどがブッシュとイラク戦争に対して批判的だった。都市部の有権者はそうだったが、ブッシュはアメリカの田舎の人々の代弁者だったのだ。アメリカNO.1。だからアメリカのやり方がベスト。アメリカの価値観(デモクラシー)を押し付ければ、絶対幸せになる‥‥

ところでブッシュはアメリカ史上最高支持率と最低支持率の両方を記録した大統領らしい。カタールの放送局アルジャジーラではブッシュはブキャナン(南北戦争突入を防げなかった)、フーバー(大恐慌を悪化させた)、ニクソン(ウォーターゲート事件)と並ぶ最低大統領だ、という特集をやっていた。まー、イラク戦争と今回のイスラエルのガザ進行問題でアラブ人にとっては最悪の大統領だっただろう。(注:アルジャジーラはアラブのニュース局だが特にアラブに寄った思想ではない。と思う

民主党のオバマ新大統領にはブッシュ元大統領の失敗をふまえ、世界平和を実現し、世界経済を好転させてほしいですね。

2009/01/18

期待はずれだった'Rental Index'

先日書いたドバイ不動産の「レンタル・インデックス」について続きを。
RERA(Real Estate Regulatory Authority)ウェブサイトにインデックスがアップされたので早速チェックしてみた。

もともとこのインデックスはその価値に比べて異常に上昇してしまったドバイの家賃を妥当なものにするという主旨と理解していたので、例えばドバイに似たその他の都市(例えばアメリカのラス・べガス、アリゾナ州フェニックス等)と比較したり、経済規模等を相対的に考慮した上で妥当と思われる値段をだすのだとばっかり思っていた。

とんだ思い違いだった。

今回発表されたインデックスは単純に2008年後半に賃貸契約が結ばれ、RERAに登録された賃貸価格を表にしただけのものだった。要するに大家主導で異常なまでに家賃上昇しきった時の価格をただ表にしただけだから、まったくもって「指標」と言うにはほど遠いし、まったくテナントにとってプラスにならない。それどころかミニマム価格など載せられたら今後下がってしかるべき家賃もなかなか下がらなくなってしまう。




やはりテナントにとっては役所主導に期待するよりも市場原理に従うしかなさそうだ。

ところで最近私は物件を紹介する案件をちょうどやっていたため、RERAのインデックスと実際の市場との温度差の違いを身をもって感じた。

例えば、ドバイの「グリーンズ(The Greens)」地区の2ベッドルームのアパートはインデックスによると年間家賃がAED168k〜180kということだが、実際には交渉すればこれより安い価格に応じる大家もいる。しかも今は下がり始めたばかりだから今後のドバイの経済状況によってはもっともっと下がる可能性も十二分にある。だから今回のインデックスはいわば「できればその価格よりも安い家賃を要求するためのインデックス」になりそうだ。

ところで大家側が譲歩しはじめたのは家賃だけではない。例えば以前は物件を決めたら入居日はオートマティックに数日後だったが、今は1ヶ月後の入居日にも応じる大家もいるほどだ。まえは、入居日は10日後に‥‥などという話をしたら「じゃあ他のテナントを入れるからお前はもういい」くらいの勢いだった。そのころはじっさいに、物件を見て次の日まで考えているうちにすでに他の人に取られてしまうということが当たり前だったのだ。そのうえ「貸し手市場」だった時は入居者が代わる時にメンテどころか掃除すらしない大家が多かったのだ。

まあ、借り手市場に移ったことで大家側もビジネスとして本気で考え、メンテナンスをしっかりやる、家具付きにする等の付加価値をつけるようになっていけば、ドバイの賃貸市場が成熟していく良い機会になりそうです。

2009/01/15

'Rent Index'が発表される。

今朝の新聞各紙で目についたのがRERA(Real Estate Regulatory Authority)から'Rental Price Index'発表されるというニュースだ。去年の夏ごろこの「レンタル・インデックス」について書いたが、まあ要するにドバイの各エリアの指標となる家賃価格をRERAが公表し、賃貸する際に適正なレント価格がわかるようにしようというものだ。

残 念ながら私はいまの時点でこのインデックスに目を通していないので、価格が妥当なものなのかどうなのか、指標がテナントに優しいのか大家側なのか、そう いったことはわからない。実は朝からRERAに電話をかけてどこで手に入るのか聞いてみたが、自信たっぷりに「RERAのオフィシャル・ウェブサイトで見 れるよ」との回答だった。さっそく見たが何もなかった‥‥。
再度電話してそのことを伝えると、「そのうちアップされるんじゃない?」という回答だ。まったくこの国の役所はこんなんばっかりだ。しかも自信たっぷりにウソつかれるのでフツーに信じてしまう。

ところでこのインデックス。前にも書いたように、ドバイの物件賃貸価格は異常な値上がり状態だったため、これ以上の家賃値上がりを防ぐために有効だろうと昨年夏の時点ではテナントサイドから期待されていた。ところが‥‥  
最近の世界不況の影響で始まった不動産業界の不振で、この「レンタル・インデックス」への期待の質もちょっと変わってきていた。
夏 の時点では上がる一方だった家賃も、今は下降しはじめたのだ。こんな折にRERAはインデックスにMAXの家賃のみならずミニマムの価格をつけると言い出 したのだ。要するに最低レント価格を役所指導で決めてしまうということで、これには人々から非難ゴーゴーだった。最低レント価格を決めることでレンタル・ イールド(大家の家賃収入の利回り)を高パーセントで維持し、投機家がドバイ不動産から逃げないようにしているのでは?という憶測だ。

私 の個人的な意見はその他多くの人々の意見と同じで最低価格は市場が決めるべきだと思う。ドバイ不動産の大ブームは終わったのだから、一攫千金目当ての投機 家は次のエマージング・マーケットに移動してもらい、ドバイ不動産はエンドユーザー向けに成熟していく道をとるべきだろう。

ところでこの インデックスの発表により、2008年まで行われていたレント・キャップは今年は発表されないそうだ。2008年は5%のキャップだったが主要な部分だけ 簡単に説明すると、1)部屋を借りた場合2年目の契約更新の際は大家側は家賃を上げられない。2)3年目の更新の際大家は最大5%まで上げることができ る。というものだ。
これはちゃんとした法律だが、発展途上マインドな大家が多いここドバイではそんなの無視して2年目から30%以上も値上げする 大家も結構いてトラブルが絶えなかった。テナント側も大家が違法に価格を上げてきた場合、レント・コミッティーにケースを申し立てていつ終わるのかまった くわからない「ドバイのお役所迷宮」に入り込むか、家を出て行くか、はたまた大家の要求通り家賃をはらうのか厳しい選択をしなければならなかった。

と ころでランド・デパートメントの話では、この手のトラブルがあった場合は2009年も5%アップの基準で対処するそうだ。2008年はレント・コミッ ティーに8000件の申立てがあったらしい。今年は賃貸価格の下降でケース数は少なくなるだろうから、もうちょっと役所仕事をスムーズに進めてほしいもん ですね。

2009/01/11

フリーホールド・ヴィザに関して連邦政府レベルで見直し

このニュースはガルフニュースより。
UAE plans unified freehold visa

首長国間でこのフリーホールド・ヴィザを出す、出さないの違いがあるため、これについて話し合うという記事だ。そもそもUAEで外国人が居住ビザを取得するためには大まかにわけて次の3通りがある。

1) UAEのフリーゾーンまたはオンショア(フリーゾーン外)に自身のビジネスを立ち上げ、投資家としてヴィザ取得。
2) UAE(フリーゾーン含)の個人または法人のもとで雇用され、雇用主がスポンサーとなってヴィザ取得。
3) 外国人へ不動産売買が解放されているエリア(フリー・ホールド-Free Hold-)のプロパティを買い、ディベロッパーがスポンサーとなってヴィザ取得。

記事で取り上げられてるのは3)の方法でのヴィザ取得に関して。フリーホールドを他の首長国に先駆けて解放したドバイではナヒール、エマールといった大手ディベロッパーが率先してこのフリーホールド・ビザを発行してきた。2007年ごろまでは「UAEで不動産を買ったらビザがもらえる」というのは普通に説明されていた話だったが、昨年(2008年)から事情はわからないが状況が変わってきた。「ビザを出す」というディベロッパーと「出さない」という政府との間で混乱が生じ、ビザ取得を考慮して不動産を買った人が実際にはビザを取れないという事態が発生した。UAEではこういう混乱が普通に起こるからおそろしい。

2008年夏ごろEmirates Businessがまとめた記事では、たとえばラス・アル・ハイマ(Ras Al Khaimah)やアジュマン(Ajman)ではフリーホールド・ヴィザを発行するがドバイでは発行しない、ということだった。しかしながら・・・・
たまたま同時期に私のクライアントがこのビザ取得を考慮していたためナヒール職員と話をしたが彼らは普通に取れると言っていた。そのプロパティはドバイ内のプロジェクトだ。
その後アジュマンでは政府はビザの発行を中断しているが、ディベロッパーは発行すると謳って不動産販売するなど混乱はおさまらない。

この混乱が始まったタイミングも悪かった。ちょうど不動産価格がピークを迎えたところだったからだ。ビザが取れないことでどれだけの人が購入を控えたのか定かではないが、冬のヴァケーションハウスやリタイヤ後の居住地としてドバイの物件を買う人も多いから、世界金融危機と相まってそれなりに影響もあっただろう。

おそらくそんな事情から、冷えきった不動産市場に投資家を呼び寄せるべく連邦間での話し合いがもたれるのであろう。ところでこの国はこういった混乱がとにかく多い。人によって、役所によって「言うことが違う」というのが多々あるのだ。世界一を目指すならこういうソフト面でも世界一をめざしてほしいものです。

2009/01/04

セックスマン・リターンズ!

Dubai sex man arrives in Britain

夏ごろ話題になっていたイギリス人セックススキャンダルカップルが無事に母国イギリスに帰ったという話。私の記憶にある範囲で事件の経過を簡単に説明すると‥‥

3日間滞在予定でドバイを訪れたA氏(34)は現地でシャンペン・ブランチに参加した。そこで現地で出版社のエグゼクティブとして働く女性Pさん(36)と出会う。
意気投合した二人は公共ビーチであるジュメイラビーチにくりだして酔っぱらっていちゃいちゃ。
ちかくを通った男性3人組がパトロール中の警官に、「公共ビーチでのセックスしている男女がいる」と通告。
チェックしに行った警官と当事者の間で言い争い→そして逮捕。

その後の裁判では、「公共の場で酔っぱらい、結婚していないカップルがセックスし、さらに警官に暴言を吐いた罪」で3ヶ月の入監とDhs1000(約27000円)の罰金。

とは言ってもドバイでは何事も抜け道が用意されていますので‥‥
裁判でも有力弁護士をつければ抜け道が用意されるのがドバイ流。結局罰金と国外退去だけですんだそうな。

まあイタイのはPさんはすぐに仕事をクビにされ、A氏は3日間のドバイ滞在予定が6ヶ月に。その後の弁護費用やらドバイ滞在費やらでかなりの出費だったようだ。「ロンドンより金がかかるとは思ってもみなかったよ。」とはA氏の弁。

Dubai sex man faces massive bill

人口の80%以上が外国人で国際化が進んでいるドバイでも、法律はイスラム法(シャリア)に基づいているから気をつけたい。ドバイのビーチが開放的でベリーナイスでもそこでセックスしてはいけない。
さらに警察もけっこういい加減だと聞く。道で気を失って倒れた人が目をさましたら監獄に入っていた。という話もある。

ところで「ドバイ・セックスマン」といううれしくない称号が与えられてしまったA氏だが、このドバイでの顛末を綴った本を出版すべく、高額ブック・ディールをゲットするため出版社に売り込み中という話だ。個人的に欧米人のこの辺の開き直りっぷりは実にお見事だと思う。(皮肉ではなくて!)
かつてクリントン大統領とセックススキャンダルで話題になったモニカ・ルインスキーさんが億単位の契約で本を出版し、NYのバーンズ&ノーブル(本屋)でサイン会を行う、なんてことがあったが、日本人が世界に出て国際社会で成功するためにはこのくらいのふてぶてしさが必要なのではないかと思ったりする。

というのも、たまたま元民主党議員の永田寿康氏が自殺したというニュースを見たからだ。ライブドアの「偽メール事件」以降どういういきさつがあったのか知らないがこの事件を苦にして精神的に病んでしまったのなら残念な出来事だ。開き直った欧米人だったら「ライブドア・偽メール事件の真実-私ははめられた-」といった本でも出版して朝の奥様番組にでも登場しそうなもんだ。
かつて大リーグ入り直前のイチローと浮気していた女性もそうだ。その後イチローは伝説になったが、女性も浮気暴露本を出版してプチ伝説になるべきだった。

そーですね〜。まぁ、日本人はこうゆうのは好まないんですよね。「恥の文化」っていうんでしょうか?日本人の国際化が進めば進むほど日本固有の文化が廃れていくということですか?ドバイも同じですね。国際化が進んだためUAE人のアイデンティティーは何なんだ?という話は現地でよく聞かれます。

2009/01/02

ベッカム&ACミラン in ドバイ

生ベッカムを見た。



ロナウジーニョもね。

お正月ドバイ・スタイル

ドバイに住んでると、出かけるところといったらついついショッピングモールかホテルになってしまう。日常必要な食品等はだいたいモールに併設されてるとこが多いし(私が住んでるニュードバイは特に)、酒の飲める所で食事しようと思ったらたいがいホテルになってしまうからだ。

ところで昨日は元日ですっかり寝正月してしまった。日本だったらテレビの正月特番でも見て寝正月もありえるが、ここでは特別何も無いからただ単にだらけた1日を過ごしただけだ。
だから今日は我が家では出かけることにした‥‥

とはいってもやっぱり遠出はしない。行き先は車で15分の'One and Only Royal Mirage Hotel'(ロイヤルミラージュホテル)だ。ドバイ・ライフを楽しむにはホテルをうまく使うことは良いアイデアだし、ホテル自体がテーマパークのように魅力あるものが多数ある。



ここはなんと言っても雰囲気が良い。ここと似てるのはドバイ・パーク・ハイアット・ホテルだがあっちはペルシャ風、こっちはアラブ風だ。
なんと言ってもドバイで最高なのは、こういう所がすいてること!東京だったら雰囲気が良いとこはどこも混んでるからそれだけで疲れてしまう。

ここはホテル内にビーチやプールはもちろん立派なガーデンもあってこの時期は散策するのもまたよし。(ただし夏は死ぬから止めときましょう。)



ちょっと歩いた後はうわさの"The Roof Top"バーでビールでも‥‥
と思ったが夜からでないと開いてないということで近くのカフェでリラックス。



ここもまたゆったりで混んでないんですわ。雰囲気は正月というか初夏のバカンスといった感じ。

日本の正月がなつかしいなぁ〜。明治神宮は初詣客でこみこみなんだろうなぁ〜。
まぁ、けっきょく日本人の私にはそれがお正月らしくていいんですけどね。

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