RERA(Real Estate Regulatory Authority)ウェブサイトにインデックスがアップされたので早速チェックしてみた。
もともとこのインデックスはその価値に比べて異常に上昇してしまったドバイの家賃を妥当なものにするという主旨と理解していたので、例えばドバイに似たその他の都市（例えばアメリカのラス・べガス、アリゾナ州フェニックス等）と比較したり、経済規模等を相対的に考慮した上で妥当と思われる値段をだすのだとばっかり思っていた。
とんだ思い違いだった。
今回発表されたインデックスは単純に2008年後半に賃貸契約が結ばれ、RERAに登録された賃貸価格を表にしただけのものだった。要するに大家主導で異常なまでに家賃上昇しきった時の価格をただ表にしただけだから、まったくもって「指標」と言うにはほど遠いし、まったくテナントにとってプラスにならない。それどころかミニマム価格など載せられたら今後下がってしかるべき家賃もなかなか下がらなくなってしまう。
やはりテナントにとっては役所主導に期待するよりも市場原理に従うしかなさそうだ。
ところで最近私は物件を紹介する案件をちょうどやっていたため、RERAのインデックスと実際の市場との温度差の違いを身をもって感じた。
例えば、ドバイの「グリーンズ(The Greens)」地区の2ベッドルームのアパートはインデックスによると年間家賃がAED168k〜180kということだが、実際には交渉すればこれより安い価格に応じる大家もいる。しかも今は下がり始めたばかりだから今後のドバイの経済状況によってはもっともっと下がる可能性も十二分にある。だから今回のインデックスはいわば「できればその価格よりも安い家賃を要求するためのインデックス」になりそうだ。
ところで大家側が譲歩しはじめたのは家賃だけではない。例えば以前は物件を決めたら入居日はオートマティックに数日後だったが、今は１ヶ月後の入居日にも応じる大家もいるほどだ。まえは、入居日は10日後に‥‥などという話をしたら「じゃあ他のテナントを入れるからお前はもういい」くらいの勢いだった。そのころはじっさいに、物件を見て次の日まで考えているうちにすでに他の人に取られてしまうということが当たり前だったのだ。そのうえ「貸し手市場」だった時は入居者が代わる時にメンテどころか掃除すらしない大家が多かったのだ。
まあ、借り手市場に移ったことで大家側もビジネスとして本気で考え、メンテナンスをしっかりやる、家具付きにする等の付加価値をつけるようになっていけば、ドバイの賃貸市場が成熟していく良い機会になりそうです。
