2009/12/14

アブダビによる10ビリオンUSドルのドバイ支援が合意に至る。

アブダビ政府とUAEセントラルバンクによる10ビリオン・ドルのドバイ救済が合意に至った。
という記事はアラビアン・ビジネス紙より。

$10bn deal agreed to help pay off Dubai World debt

先週末から、12月14日に迫っていたナヒールのイスラム債(sukuk)が償還されるのでは?というウワサが流れていたが、これで実際に返済されそうだ。償還日は今日(14日)だが2週間の猶予があるのでそれまでには完了する。

これはドバイにとっても世界市場にとってもグッド・ニュース。
結局のところ、"やっぱり"アブダビが助けることになった。

ところで、結局返せるのなら2週間前の「ドバイ・ショック」の大騒ぎはいったい何だったの?ということになってしまった。この変のドタバタは相変わらずドバイという感じだが、もっと早く手を打っておけば世界中で大騒ぎにならずに済んだのに‥‥と思う。

とある英紙の報道では、誰もシェイク(王様)に悪い事を言いたくないので事が悪化してしまった。とあったが、本当にシェイク自身も直前までナヒールとドバイワールドの惨状を知らず、結果として大騒ぎになってしまったのかもしれない。

独裁政治の悪いところだが、逆に問題定義されると独裁政治は行動が早い。今回のアブダビによる救済もあっと言う間に決まってしまった。
早い救済決定は良いけど、これを機にドバイ・ワールドとナヒールの業務の透明性を増してほしいもんです。ついでにドバイ政府の透明性も信頼回復の為に増すべきでしょう。密室政治を改めるべきです。

密室政治と言えば‥‥

日本の政治も密室ですけど、ある意味ドバイの独裁政治と真逆ですよね。
リーダーがいない日本の政治はクビのすげ替えだけで、いつまでたっても何も決まらない‥‥
年金問題なんて私が最後に日本に住んでた10年以上前からあったような。日本も北ヨーロッパのような福祉国家をめざすのか、アメリカのような弱肉強食国家をめざすのか、本気で議論が必要な時期にきてると思うんですけどね。

借金が多いのに税金も上げないなんて、オイルが出るのを期待しているのでしょうか?

私個人的には、クリントン元アメリカ大統領でも招聘して4年くらい日本の首相をやらせたら、かなり日本の政治もマシになるんじゃないかと思ったりします。(半分冗談ですが‥‥)



2009/12/13

ドバイ不動産/管理費問題

現在のドバイ不動産業界の問題は、ナヒールとその親会社「ドバイ・ワールド」の債務不履行問題(ドバイ・ショック)、それからその他ディベロッパーの資金繰り問題だけではない。

オーナーからディベロッパーへ払われるべきメンテナンス・フィーの約40%が支払われていないため、いずれ物件の管理・維持がおろそかになり、建築寿命が短くなるのではないか、という話だ。

「プール付(場合によってはビーチ付き)、ジム付き、庭付きでしかも価格が安い」というふれこみで一大投資ブームを巻き起こしたドバイ不動産だが、マンションタイプ物件のメンテナンス・フィー(日本でいう物件管理費)、は異常に高い。

ちなみに日本のマンションでは1SQFあたり18円程度らしい。
ちなみにドバイは‥‥

275円〜625円。

高い‥‥。(ちなみにヴィラ/一戸建てタイプは63円程度)
いくらプール付き、ジム完備、エアコン年中かけっぱなし(ドバイでは通常、冷房代が管理費に入っている)、警備員常駐、ガーデンエリアの手入れは週一回、とはいってもあまりにも高すぎます。

高いというのはさておき、「40%ものオーナーが払わない」というのには次のような事情がある。

1)模型段階で完売してしまったドバイでは、売る段階で管理費について何も決めていなかったため、販売エージェントからの説明も無ければ投資家もフィーがかかる事など考えていなかった。

2)ディベロッパーの管理費の設定が不透明で、何にいくらかかっているのかわからない。

1)は普通の国ではあり得ないと思うが、設計図の段階で飛ぶように売れたドバイの不動産ブームも「世界初」の出来事だったので、この問題も「世界初」ということか。
2008年までは不動産展示会や販売イベントなどへ行くと、投資家が普通にスーパーでりんごか何かを買い物するように不動産を買いあさっていった。誰も買った/売った後の事など考えなかったのはバブル状態だったのと、あまり深く考えない国民性からか。

いっぽうで2)の方。
先行き不透明でもらえるのかどうかもわからないけど、「義務だから」で年金を払ってしまう日本人と違い‥‥
日本人以外は「義務だから」ではお金を出さない。
この辺はRERA(ドバイの不動産関連を司る役所)も、ディバロッパーに対して管理費の内訳をクリアにするよう行政指導を始めたので、いずれ改善されていくのでしょう。

ちなみに管理費の安いエリアと言われているのはグリーンズなど。逆に高いのはディスカバリー・ガーデンズ、ダウンタウン・バージュドバイ。現在の家賃相場はかなり安くなったので、管理費が高いと小規模サイズの物件(スタジオ、1ベッドルームなど)は年間家賃の30%〜40%が管理費で取られる、ということになってしまう。なのでドバイで不動産を購入する際はメンテナンス・フィーの安い所を選ぶ、というのも重要なのです。

住民からはファウンテインの噴水ショーなど毎日やらなくていいから管理費を安くしてくれ、と聞こえてきそうですね。

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