2008年にドバイ(UAE)にて日系企業/投資家をビジネス支援するコンサルタント会社"Y's Consultancy"をたちあげた筆者。日本生まれ日本育ちだが海外居住はかなり長い。なので漢字が苦手。楽器オタク。

This blog is written in Japanese. But I sometimes write in English when I feel like it.

2009/12/13

ドバイ不動産/管理費問題

現在のドバイ不動産業界の問題は、ナヒールとその親会社「ドバイ・ワールド」の債務不履行問題(ドバイ・ショック)、それからその他ディベロッパーの資金繰り問題だけではない。

オーナーからディベロッパーへ払われるべきメンテナンス・フィーの約40%が支払われていないため、いずれ物件の管理・維持がおろそかになり、建築寿命が短くなるのではないか、という話だ。

「プール付(場合によってはビーチ付き)、ジム付き、庭付きでしかも価格が安い」というふれこみで一大投資ブームを巻き起こしたドバイ不動産だが、マンションタイプ物件のメンテナンス・フィー(日本でいう物件管理費)、は異常に高い。

ちなみに日本のマンションでは1SQFあたり18円程度らしい。
ちなみにドバイは‥‥

275円〜625円。

高い‥‥。(ちなみにヴィラ/一戸建てタイプは63円程度)
いくらプール付き、ジム完備、エアコン年中かけっぱなし(ドバイでは通常、冷房代が管理費に入っている)、警備員常駐、ガーデンエリアの手入れは週一回、とはいってもあまりにも高すぎます。

高いというのはさておき、「40%ものオーナーが払わない」というのには次のような事情がある。

1)模型段階で完売してしまったドバイでは、売る段階で管理費について何も決めていなかったため、販売エージェントからの説明も無ければ投資家もフィーがかかる事など考えていなかった。

2)ディベロッパーの管理費の設定が不透明で、何にいくらかかっているのかわからない。

1)は普通の国ではあり得ないと思うが、設計図の段階で飛ぶように売れたドバイの不動産ブームも「世界初」の出来事だったので、この問題も「世界初」ということか。
2008年までは不動産展示会や販売イベントなどへ行くと、投資家が普通にスーパーでりんごか何かを買い物するように不動産を買いあさっていった。誰も買った/売った後の事など考えなかったのはバブル状態だったのと、あまり深く考えない国民性からか。

いっぽうで2)の方。
先行き不透明でもらえるのかどうかもわからないけど、「義務だから」で年金を払ってしまう日本人と違い‥‥
日本人以外は「義務だから」ではお金を出さない。
この辺はRERA(ドバイの不動産関連を司る役所)も、ディバロッパーに対して管理費の内訳をクリアにするよう行政指導を始めたので、いずれ改善されていくのでしょう。

ちなみに管理費の安いエリアと言われているのはグリーンズなど。逆に高いのはディスカバリー・ガーデンズ、ダウンタウン・バージュドバイ。現在の家賃相場はかなり安くなったので、管理費が高いと小規模サイズの物件(スタジオ、1ベッドルームなど)は年間家賃の30%〜40%が管理費で取られる、ということになってしまう。なのでドバイで不動産を購入する際はメンテナンス・フィーの安い所を選ぶ、というのも重要なのです。

住民からはファウンテインの噴水ショーなど毎日やらなくていいから管理費を安くしてくれ、と聞こえてきそうですね。

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