2013/09/10

バブルの芽が出始めた感のあるドバイ不動産

今年に入ってからのドバイ不動産業界は、4年前の不動産バブル崩壊をすっかり忘れたかの様な活況を呈している。

ここ1年で明らかに人口は増え、不動産価格は半年間で30%〜50%程度の上昇を見せるなど、再度ドバイブームに火がつきそうである。

欧米系列の地元紙ではちらほらと不動産バブルの再来を予見する記事が目につく様になり始めた。いずれにしろ、不動産を始めとしてドバイに相当な投資資金が流れ込んでいるのは事実のようだ。


現在、ドバイ不動産に資金が流れ込んでいる背景には以下の事情がある。

  • アラブの春で混乱中の近隣諸国の金持ちが資金をドバイへ避難させ、不動産を買っている
  • ドバイは近隣諸国マネーのリスク回避地となっており、周辺国の混乱はしばらく収まりそうも無い
  • 景気停滞しているヨーロッパのお金持ちが租税回避の為にドバイの不動産を買っている

他には、中国の不動産バブル崩壊を懸念した中国の富裕層がドバイへ資産を移している、2020年のエクスポ開催地がドバイに決定した場合にさらに不動産価格が上がると見込んでいる投機家がドバイ不動産に目を付けている、などといった分析もある。


ふむ。エクスポ開催で不動産価格がつり上がるとは知らんかった。愛知万博で不動産価格なんて上がりましたっけ?

富裕層の資産の避難と言えば、有罪判決を受けたタイ元首相のタクシン氏が母国から逃げてドバイに住んでいる、なんてのもドバイにとんでもない金持ちが投資する1つの例ですね。

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ところで日本では、インフレ感を演出するのにアベノミクスが(今のところ)成功するまで10年(20年?)もかかってしまったが、ドバイでは人々が儲け話にすぐに飛びつくから実に簡単。エクスポを始め値段を上げられる理由は何でもいいという事だろう。とにかくそれらしい理由をつければすぐにそれに飛びつく人がたくさんいるのだから。

他にもミクロのレベルで、たった4年前にバブルが崩壊したドバイ不動産が再びブームになる理由はいくらでもある。

  • ビジネスと移民の流入で相対的に人口は増え続け、レギュレーションの大幅な変更が無い限り人口増加は続く
  • もともと日本人とは比べ物にならないレベルの購買意欲の高い人々で国が構成されている
  • ドバイでは仕事を失った外国人は1ヶ月以内に出国しなければならないため、住んでいる人々の流動性が高い(ドバイの人口の内、実に90%は外国人)
  • よって前回のバブルを経験していない人々も結構いる
  • 多くのヨーロッパ人にとっては、ドバイでデカい家に住み、いい車に乗って贅沢な暮らしをすることがドバイへ来る目的だったりする(よってそこに金を使う)
  • イスラムでは利子で稼ぐことは禁止されているが、なぜか投資でイージーマネーを手に入れるのは大好きだし奨励すらされている感がある

などなど。

実際生活している庶民レベルでの感触はどうかと言えば、私の会社で管理している不動産に関して非常にしつこく不動産エージェントから電話がかかってきたり、Eメー ルが大量に送られて来たりとかなり不動産業界は忙しいと見える。
周りの知り合いでもハウジングローンを組んで、1軒のみならず2、3軒買えるだけ不動産を買おうとしている人々なんかもいて、まさしく「バブル的」な雰囲気を出しつつある。ちなみにドバイのハウジングローンは日本の様に低金利ではない。

他には前回のバブルを作り出した元凶である、オフプラン物件の売上も徐々に上がって来ている様で、大手ディベロッパーからは次々にオフプラン物件のローンチが行われ始めている。

実際私の所感でドバイ不動産価格はどうなのかと言えば、世界の代表的な大都市に比べればまだまだ安いものの、短期のキャピタルゲインを狙うには必ずしも安くはない、といった感じだ。
まあドバイがニューヨーク、ロンドン、東京の様な街になり得るのなら長期的に見て安いだろう。住んでそこでビジネスをしている私としてはそうなってほしいと思うが、実際には難しいかな。

特に2008年までのバブルを作り出したのは、近隣アラブ諸国や、インド、パキンスタン、といった国々の投機筋や一般の人々だが、今盛んに投資している人々も同じ人たちだ。なんというかバブルが崩壊したことなど遥か昔、次のボロ儲けへ向けて邁進している。

とにかくここには「儲け話がある」と聞いたらそれに是が非でも乗ってやろう、というギラギラした人々が非常に多いのだ。

よってバブルを作りやすいし環境だし、不動産投資なのに価格の上下が激しくボラティリティが高い。

しかし経済には好景気と不景気の循環(サイクル)が必ずある事を考えると、バブル的なブームが起るのは必ずしも悪くない。少なくとも最近までの日本の様に長年にわたって停滞するよりは遥かに良い。

ここで重要なのは、いつ投資するかとバブルが弾ける前に撤収する、という事だろう。通常不動産バブルのサイクルは3−5年と言われているので、普通に考えたら2016年〜2018年あたりをメドにすると良いかもしれない。ドバイのバブル経済は10年ごとにやってきて、その都度崩壊している、という話があり、 それを考えると2017年は前回のバブル絶頂期からちょうど10年に当たる。

ただしこれはキャピタルゲイン狙いでの話であり、ドバイの不動産を買って自身で住むか、10年、20年に渡ってインカムゲインを考えるのならその限りではない。

インカムゲインを目的に購入し、たまたま想像以上に値上がりしたらキャピタルゲインを狙う、というスタンスの方が良い結果が得られるだろう。

ところで、日本のマスコミが「ドバイ不動産バブル崩壊、ゴーストタウン化」と一斉に書き立てていた時に不動産を購入しておけば、今売って少なく見積もっても50%〜100%の利益だった。たったの2、3年で。

よって、

  • 日本のマスコミが「バブル崩壊だ!」と騒いでいる時:買い
  • 日本のマスコミが「ドバイ不動産がブームだ!」と騒ぐ時:売り

これがポイントですね。



2013/07/15

The Cove(ザ・コーヴ)って反日?

今更ながら「反日映画」と噂になった2009年製作のアカデミー・ドキュメンタリー賞作品、"The Cove(ザ・コーヴ)"を見た。

ご存知の通り、和歌山県太地町のイルカ漁に反対するドキュメンタリーだ。

まず最初に。

私は自身の価値観を正義として振りかざし、それを他国へ押し付けようとする欧米人、団体、政府などが大嫌いだ。
「クジラ食うな」と言われたら、じゃ「ウサギ食うなよ」と言いたくなってしまうタイプだ。まあ私、クジラやイルカなどまったく食べないが。

今までこの映画を見た事はなかったが、この映画に対する日本サイドの反応はすでにネット経由でインプットされていた。

きっと「イルカ大好きアメリカ人」が彼らの価値観を太地町の漁師達に無理矢理押し付ける形で製作された映画なのだろう、と最初からかなりのバイアスが入って見始めた。
しかも私にはこの映画に協力しているというシー・シェパードという団体の印象がどうも良くない。エコという名を冠したテロ売名行為で金を集めている団体、という印象しかないからだ。(実際にはあまり良く知らないんですが。)

予想した通り映画はそんな雰囲気で始まった。主演のリック・オリバー氏が自身のイルカとの体験を通してイルカへの思い入れを語り、潜入先の太地町ではマスクと帽子を被り「もし見つかったら殺されるかもしれない」と言う。

おいおい。普通の日本の町民がいきなりアメリカ人を殺す訳ないだろ。
小さな日本の漁村にやっきて「殺される」は随分大げさだ。

映画の方は、ドキュメンタリーとは言ってもかなり脚本入っていそうでエンターテイメント的。
だがしかし、それは私にはノープロブレムだ。なぜなら日本のテレビ局が製作する「ドバイ」を題材にしたテレビ番組なんてどれもヒドいもんだ。必ず大小何らかのやらせが入っている。そして何かと言えば「セレブ」を連発。特に民放はヒドい。なんとか面白くするためにそうしているんだろう。辟易としてしまうがもはやそういうのには慣れた。

そんな感じで映画は進むが、これが結構ドキュメンタリーにしては展開がしっかりしていて面白い。そしてクライマックスは和歌山県と太地町漁業組合が「我々の伝統でありカルチャーだ」と言うイルカ追い込み漁の現場を盗撮する事だ。
まるでミッション・インポッシブルの様な展開で"イーヴル・エンパイア(邪悪の帝国)"=太地町に対する作戦が実行される。

そこまで大げさにやるか?ってな感じで見ていたのだが・・・

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その盗撮された伝統のイルカ追い込み漁。

ヒドい・・・・

これはショッキングだ。

「イルカの追い込み漁」は生まれて初めて見たが、イルカ屠殺のやり方が残酷過ぎるし、情けもヘッタクレも無ければ、非人道的で、倫理観にも欠けていると言わざるを得ない。
盗撮されたイルカ追い込み漁とは、浅瀬に獲物であるイルカを何頭か囲い込み、数日間食料をやらずに弱らせた上で、銛・槍らしきもので逃げ惑うイルカを動けなくなるまでメッタ刺し。そしてCove(入り江)は血の海。

映画を見始めた時の私のバイアスはすっかり吹き飛んでしまった。

だってこの漁のやり方は非情すぎるでしょう。「伝統/カルチャーだ」なんてよく言えたものだと思う。ニューギニアの少数部族だって今は首狩りなんてしない。かつては伝統だったかもしれないが。
しかもそれを日本のカルチャーだと言ってほしくないね、日本人として。

私にはこのイルカ追い込み漁が現代人の倫理観念に耐えうるものだとは到底思えない。

映画を最後まで見終わってみると、製作手法がどうのこうのはどうでもよく、とにかくこのイルカ追い込み漁だけは終わらせるべき、と思ってしまった。

ところがもう一度ネットでその映画の評判を見てみると、日本では意外に映画に対する懐疑派、否定派が多くて驚いた。

だがそれらの批判は若干的を外している感がある。

1. 「反日だ」という意見。

私にはどこが反日なのかさっぱり分からない。どう見ても反対の対象は「イルカ追い込み漁」とそれを続けさせている日本政府や漁業関係者等だ。

2. 町民を侮辱している、という意見。

町民を滑稽に、あざ笑うかの様に撮影しているとの指摘だが、日本人に限らず慣れない他国の言葉でしゃべろうとしたら「滑稽」になってしまうのはどこの国の人でもいっしょだ。なので特に滑稽に扱かった訳でなく、滑稽になってしまうシチュエーションだった、ということだろう。特に日本人が映画の中で情けなく描写されたからといって目くじら立てる必要もなかろうと思う。多かれ少なかれ外人に英語で対応する時の日本人なんてそんなもんだ。私を含めて。

あえて言えば、敵の言葉である英語で、つたないながらも懸命に話す町民へのリスペクトが足りない、というのは言えるだろう。まあ海外に出れば英語圏の人々なんて大抵そんなもんだが。

3. 演出している、という意見。

演出感は否めないが、前述した通りエンターテイメント的に製作すれば、そんなもんだろう。

そんな訳でどの否定派意見も「イルカ追い込み漁がとてつもなく残酷である」という決定的な事実に目を向けておらず、そこから目を背ける様な反論意見しか出していない、というのが実態のようだ。
捕鯨が正しいかどうかを対等に議論するには、その衝撃の屠殺方法と真っ向から向き合わなければ、欧米の反捕鯨運動に対して大人の議論は成り立たないだろう。

チキンや牛やブタの屠殺といっしょだろ、という人がいるが、いや全然違う。イルカ追い込み漁はそれらに比べ圧倒的に苦痛を伴っている様に見え、非道だ。

ところで映画には地元漁民らと水産省職員が、結果として「悪役」で登場している。かってに編集され、望まずして映画に出てしまった彼らが怒るのは無理もない事だと思う。
せっかく映画の中では悪役として中々いい味を出しているのだから、彼らにもギャラくらいは出すべきだと思ったりなんかして・・・

この映画を見終わって、今やイルカ、クジラなど殆ど食べない日本人にとって、「イルカ追い込み漁」をはじめとする捕鯨が本当に必要なのかどうか、は考えてみるべき事項だと思いました。



2013/07/02

ドバイとアメリカとタックス、そしてちょっと日本

日本ではサザエさんの銅像に固定資産税が課されたんだそうな・・・
日本の財政のヤバさと税務署のやる気がひしひしと感じられます。

ところで先日、うちの会社が取引している銀行での出来事。

仕事上付き合いのあるその銀行のアソシエーション・マネージャーと、たまたまそこにいた支店長を交えて雑談をしていたところ、こんな話があった。

その銀行では最近、アメリカ人の新規大口顧客を非常に嫌がっているんだそうだ。アメリカ人というだけで銀行口座の開設を断られる事も多々あるらしい。

というのもIRS(アメリカの租税当局)が非常にウルサいんだそうな・・・
とにかく銀行のみならず、担当者にまで異常なプレッシャーをかけて来るらしい。理由はもちろんIRSが、ドバイに資産を隠し持って申告していないアメリカ人がいるのではないか、と疑っていることだ。

そんな訳で、アメリカ人のプライオリティ・ステイタスの顧客は、担当したくない各支店のアソシエーション・マネージャーの間でたらい回しになっているんだそうだ。

かくいう私も去年IRSには大変な目に合った。

細かい部分は省くが、私がアメリカにちょっと残していた財産はすべてIRSに没収された。結構いい車が1台買える程度の金額だ。

私は2007年までアメリカに住んでいたが、その後ドバイへ移住した。当時アメリカに持っていた証券口座と銀行口座はそのままにしてあり、若干の資産を置いていた。

IRSは、長期であれ短期であれ居住者が一旦"ソーシャルセキュリティ・ナンバー"や"タックスペイヤーナンバー(TIN)"などを取得してしまうと、アメリカ人であろうがなかろうが税を取り立てる為にとことん追いかけて来る。
ご存知の通りアメリカでグリーンカードなどヴィザを取得するのは、ロッタリー(くじ引き)で当たる以外は非常に面倒かつコストがかかり敷居が高い。それに対しアメリカの「タックス・ペイヤー(納税者)」となる敷居は驚く程低い。

IRS曰く、私には何度も催告書を送ったんだそうだ。 一度も受けとったことはないが。
どうもよくよく聞いてみると私がアメリカで最後に住んでいた住居の、前の前の住所にレターを送っていたらしい。

おいおい。21世紀なんだから電話とかEメールとかあるだろ。

しかも私アメリカ人でもなければアメリカにも住んでいないし。

アメリカを離れる際、IRSの事なんか何も考えていなかったが、どうもその際に、私が「アメリカ人でなく、今後アメリカに住む予定も無く、よって今後アメリカに税金を納めない旨」の手続きをしなければいけなかったらしい。

それをしなかった事と、アメリカの証券会社で株の売買を行っていた事、この2つのタイミングが運悪く重なって資産没収となったわけだ。でも勝手に没収するか?普通。

なんというテロリスト・オーガニゼーション・・・

まあ結局、散々IRSに電話しまくり、アメリカを離れてからの5年分のタックス・リターンを1ヶ月以内にファイルする、という荒技で資産は全部帰って来た。

言いたかった事はそれほどまでに「IRSは怖い」ということです。

アメリカのタックス・リターンというのは日本で言うところの確定申告だが、アメリカでは自営業者のみならずすべての納税者がこれを行う結構めんどうな作業だ。

そこで税金ゼロの国UAEへやって来ると、とにかく出入金の管理が簡潔。かつ簡単。
そりゃそうだ、とにかく税金というシステムが無いのだから。

ところで「法人税、固定資産税、所得税など全く無し」がドバイへ投資家を呼び込むための謳い文句ではあるのだが、実は「タックス」という名前を用いていないだけで、政府が徴収するフィーというのは存在する。要するにタックスだ。

例えば法人税。

UAEでは法人税は無しだが、「ライセンス料金」という形で毎年一定額を各法人/ビジネスから徴収する。
どれだけ純利益が多かろうと少なかろうと、この徴収額は一定だ。

こういう租税形態はRegressive Taxation(リグレッシヴ・タクゼイション)と言って、一般的には富裕層に有利な政策である。

例えばライセンス料金が年間50万円としよう。

小規模零細企業で、年間の純利益が300万円だったとすると、ライセンス料金が50万円だから、租税パーセンテージは16.6%。(それでも日本の40%以上に比べたら低いが)

一方、純利益1兆円(100,000,000,000円)のトヨタ自動車の様な会社がドバイに存在したら、ライセンス料金は同じく50万円だから、租税パーセンテージは、

なんと0.0005%・・・

ん? ゼロが多くて合ってるのかよくわからん。

いずれにしろこれがUAEが行う、富裕層優遇政策のの1つであると言える。



2013/06/19

映画"American Psycho"を見てバブル時代とその後を思う

「アメリカン・サイコ」という映画を見た。

これは2000年のアメリカ映画で、時代背景は80年代後半、インベストメント・バンカー(投資銀行員)である主人公が、一方では異常なシリアル・キラー(連続殺人犯)でもある、という話だ。
クリスチャン・ベール演じる主人公の異常さが中々楽しい。

映画には80’sエッセンスが多数鏤められている。例えば当時のマテリアリズム(物質主義。精神的な事より、お金や高級な物を買う事が大好き)を題材にしている点など。

 映画の中では、金持ちバンカーである主人公と同僚や友人が、いつも満席で予約が非常に難しいレストランの予約ができた/できないで自慢しあったり、名刺の紙/インクの質を本気で競い合ったりと、非常にうわべだけのぺらぺらでバブリーな世界観が展開される。
もちろん映画の中ではわざとであって、この世界観はブラック・コメディ的に描かれている。

それを見ながら私はふと思った。

日本とアメリカ、文化は違えどジェネレーションの移り変わりとその世代の考え方は非常に似ている。というかきっと先進諸国全体そうなのであろう。

  「アメリカン・サイコ」の時代、80年代後半は日本もバブルの時代だ。私は高校生であったが連日ジュリアナ東京や何かの話題がマスコミを賑わせていて、実に「うわべだけ」「ぺらぺら」「バブリー」な世界が展開されていた(のだろう)。アメリカと一緒だ。

ちなみに私はバブル後社会に出た世代で、アメリカでは"ジェネレーションX"世代と言う。

右肩上がりの高度成長時代に一生懸命働き、家やテレビや車を買うことに勤しんで来た親世代の人生観に疑問を感じ、会社へ入って日々同じ事を繰り返して金を稼ぐ人生に対し「何かが違う」と感じた世代。

映画で言ったら"St. Elmo's Fire"なんかがこの世界観だったね。
実際、私が大学を卒業した当時、卒業後就職せずにフラフラした友人が沢山いた。

ん? 私もそのうちの1人か。

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校風もあるのかもしれないが「会社に入って毎日企業の歯車として働く」事が非常にダサい、と若者が考えた時代だ。よって当然の事ながら私の大学時代の親しい友人に大企業に勤める人はほとんどいない。卒業してすぐ就職しなければ日本の大企業への就職はアウトだからね。
たまたま妻が当時日本で流行ったキムタク主演の「ロング・バケーション」を見ていて、そんな時代を感じさせた。
仕事もせず何やってるかよくわからん竹野内豊のキャラが「クールな奴」なのだ。そうそう、その当時はなんかフリーターみたいなちょいワル自由人がクールだったよね。

今ではフリーター=負け犬的な扱いだろう。時代は変わった。

そこで最近の若者はどうか。日本では企業を辞めて社会貢献ビジネスに取り組む若者が増えているのだそうだ。
アメリカでもリーマンショック以降、ハーバード大卒のエリート達がGSやMERなど投資会社への就職は嫌がり、給料は安くても社会貢献に関連したビジネスへ行きたいという学生が増えている、という記事をどこかで読んだ。

いいじゃないですか。
そういう精神的に豊かな若者が増えるという事は。

 先進国では物欲より、より精神世界を重んじる生き方に共感する若者が増えている、ということだろう。しこたまお金を貯めて来た年配世代に対し、若者は職を見つける事すら難しい、という先進国のどこでもある世代間格差もその傾向に拍車をかけているのかもしれない。

ところでドバイではどうかと言えば、基本的に後進国出身の人が多く、"Higher Living Standards" (より豊かな生活)を謳うここでは、やはりマテリアリズム的(物質主義的)であると言わざるを得ない。よって比較的マテリアリズムを嗜好する人が出稼ぎにやって来る、と言える。
余談ではあるが、最近ドバイの景気が上向くにつれて日本人による詐欺的ビジネスも増えているから気をつけた方が良い。大概の場合、バブリーな話は詐欺だから。

話戻って、物質主義/精神主義のどちらが良いか悪いかの価値観は個人に帰属する部分ではあるが、マテリアリズムを嗜好する人が多ければ、それだけ経済が発展/回転する度合いも大きいと言える。中国を見れば一目瞭然だろう。

ヴィッツで満足する人より、無理矢理ローンを組んででもアウディを買う人が多い方が経済発展にはグッドなのだ。

そこで・・・

「第一の矢」「第二の矢」が見事に的中した後に 、「第三の矢」が的を外した感のあるアベノミクス。
やはり日本の「人口縮小」「移民受け入れなど今のところ考えられない」「人口が減る一方の若者世代はより物質主義嗜好から離れつつある」という中で、 長期的な成長戦略を探るのは非常に難しい仕事であろうと思う。

だが頑張って欲しい。私はアベノミクスと日本に期待して"日本ETF"に投資したばかりだ。
日本は大国だけど、お金を持っていて使わない中高年世代がお金を使う様になるだけでも景気の浮揚を体感する様な効果が現れるのでしょうか?

という訳で「アメリカン・サイコ」を見ながらこんな事を考えていた私でした。



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