2008年にドバイ(UAE)にて日系企業/投資家をビジネス支援するコンサルタント会社"Y's Consultancy"をたちあげた筆者。日本生まれ日本育ちだが海外居住はかなり長い。なので漢字が苦手。楽器オタク。

This blog is written in Japanese. But I sometimes write in English when I feel like it.

2013/09/10

バブルの芽が出始めた感のあるドバイ不動産

今年に入ってからのドバイ不動産業界は、4年前の不動産バブル崩壊をすっかり忘れたかの様な活況を呈している。

ここ1年で明らかに人口は増え、不動産価格は半年間で30%〜50%程度の上昇を見せるなど、再度ドバイブームに火がつきそうである。

欧米系列の地元紙ではちらほらと不動産バブルの再来を予見する記事が目につく様になり始めた。いずれにしろ、不動産を始めとしてドバイに相当な投資資金が流れ込んでいるのは事実のようだ。


現在、ドバイ不動産に資金が流れ込んでいる背景には以下の事情がある。

  • アラブの春で混乱中の近隣諸国の金持ちが資金をドバイへ避難させ、不動産を買っている
  • ドバイは近隣諸国マネーのリスク回避地となっており、周辺国の混乱はしばらく収まりそうも無い
  • 景気停滞しているヨーロッパのお金持ちが租税回避の為にドバイの不動産を買っている

他には、中国の不動産バブル崩壊を懸念した中国の富裕層がドバイへ資産を移している、2020年のエクスポ開催地がドバイに決定した場合にさらに不動産価格が上がると見込んでいる投機家がドバイ不動産に目を付けている、などといった分析もある。


ふむ。エクスポ開催で不動産価格がつり上がるとは知らんかった。愛知万博で不動産価格なんて上がりましたっけ?

富裕層の資産の避難と言えば、有罪判決を受けたタイ元首相のタクシン氏が母国から逃げてドバイに住んでいる、なんてのもドバイにとんでもない金持ちが投資する1つの例ですね。

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ところで日本では、インフレ感を演出するのにアベノミクスが(今のところ)成功するまで10年(20年?)もかかってしまったが、ドバイでは人々が儲け話にすぐに飛びつくから実に簡単。エクスポを始め値段を上げられる理由は何でもいいという事だろう。とにかくそれらしい理由をつければすぐにそれに飛びつく人がたくさんいるのだから。

他にもミクロのレベルで、たった4年前にバブルが崩壊したドバイ不動産が再びブームになる理由はいくらでもある。

  • ビジネスと移民の流入で相対的に人口は増え続け、レギュレーションの大幅な変更が無い限り人口増加は続く
  • もともと日本人とは比べ物にならないレベルの購買意欲の高い人々で国が構成されている
  • ドバイでは仕事を失った外国人は1ヶ月以内に出国しなければならないため、住んでいる人々の流動性が高い(ドバイの人口の内、実に90%は外国人)
  • よって前回のバブルを経験していない人々も結構いる
  • 多くのヨーロッパ人にとっては、ドバイでデカい家に住み、いい車に乗って贅沢な暮らしをすることがドバイへ来る目的だったりする(よってそこに金を使う)
  • イスラムでは利子で稼ぐことは禁止されているが、なぜか投資でイージーマネーを手に入れるのは大好きだし奨励すらされている感がある

などなど。

実際生活している庶民レベルでの感触はどうかと言えば、私の会社で管理している不動産に関して非常にしつこく不動産エージェントから電話がかかってきたり、Eメー ルが大量に送られて来たりとかなり不動産業界は忙しいと見える。
周りの知り合いでもハウジングローンを組んで、1軒のみならず2、3軒買えるだけ不動産を買おうとしている人々なんかもいて、まさしく「バブル的」な雰囲気を出しつつある。ちなみにドバイのハウジングローンは日本の様に低金利ではない。

他には前回のバブルを作り出した元凶である、オフプラン物件の売上も徐々に上がって来ている様で、大手ディベロッパーからは次々にオフプラン物件のローンチが行われ始めている。

実際私の所感でドバイ不動産価格はどうなのかと言えば、世界の代表的な大都市に比べればまだまだ安いものの、短期のキャピタルゲインを狙うには必ずしも安くはない、といった感じだ。
まあドバイがニューヨーク、ロンドン、東京の様な街になり得るのなら長期的に見て安いだろう。住んでそこでビジネスをしている私としてはそうなってほしいと思うが、実際には難しいかな。

特に2008年までのバブルを作り出したのは、近隣アラブ諸国や、インド、パキンスタン、といった国々の投機筋や一般の人々だが、今盛んに投資している人々も同じ人たちだ。なんというかバブルが崩壊したことなど遥か昔、次のボロ儲けへ向けて邁進している。

とにかくここには「儲け話がある」と聞いたらそれに是が非でも乗ってやろう、というギラギラした人々が非常に多いのだ。

よってバブルを作りやすいし環境だし、不動産投資なのに価格の上下が激しくボラティリティが高い。

しかし経済には好景気と不景気の循環(サイクル)が必ずある事を考えると、バブル的なブームが起るのは必ずしも悪くない。少なくとも最近までの日本の様に長年にわたって停滞するよりは遥かに良い。

ここで重要なのは、いつ投資するかとバブルが弾ける前に撤収する、という事だろう。通常不動産バブルのサイクルは3−5年と言われているので、普通に考えたら2016年〜2018年あたりをメドにすると良いかもしれない。ドバイのバブル経済は10年ごとにやってきて、その都度崩壊している、という話があり、 それを考えると2017年は前回のバブル絶頂期からちょうど10年に当たる。

ただしこれはキャピタルゲイン狙いでの話であり、ドバイの不動産を買って自身で住むか、10年、20年に渡ってインカムゲインを考えるのならその限りではない。

インカムゲインを目的に購入し、たまたま想像以上に値上がりしたらキャピタルゲインを狙う、というスタンスの方が良い結果が得られるだろう。

ところで、日本のマスコミが「ドバイ不動産バブル崩壊、ゴーストタウン化」と一斉に書き立てていた時に不動産を購入しておけば、今売って少なく見積もっても50%〜100%の利益だった。たったの2、3年で。

よって、

  • 日本のマスコミが「バブル崩壊だ!」と騒いでいる時:買い
  • 日本のマスコミが「ドバイ不動産がブームだ!」と騒ぐ時:売り

これがポイントですね。



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